Mengapa Hartanah Sewa adalah Jalan Yang Hebat untuk Mempelbagaikan Pelaburan Anda 💲💲💲

Kebanyakan penasihat kewangan, rancangan televisyen mengenai wang, dan juga kolej mengajar orang untuk melabur wang dalam pasaran saham. Harta tanah jarang disebut sebagai kenderaan untuk melabur wang anda, kecuali apabila membeli kediaman peribadi daripada menyewa satu. Saya rasa melabur dalam hartanah dengan hartanah sewa adalah salah satu cara terbaik untuk melabur wang anda dan juga salah satu cara terbaik untuk bersara awal. Saya berat sebelah ke arah hartanah sejak saya berada di dalam industri hartanah; Saya menjalankan pasukan hartanah 10, mempunyai 11 hartanah sewa jangka panjang dan saya menetapkan dan membalik 10-15 rumah setahun. Tetapi, saya telah melakukan banyak penyelidikan mengenai kenderaan persaraan dan kekayaan yang terbaik; kepada saya hartanah meniup pilihan lain dari air. Mengapa tidak lebih ramai orang melabur dalam hartanah jika ia begitu hebat? Ia memerlukan banyak pendidikan dan pengetahuan pasaran tempatan untuk menjadi agen hartanah yang berjaya, tidak mudah untuk melabur dalam hartanah.

Apabila anda melabur dalam hartanah sewa, anda perlu melabur untuk aliran tunai dan bukan penghargaan

Salah satu daripada kesilapan terbesar pelabur membuat apabila membeli harta sewa, mereka membeli sebuah rumah dan berharap ia dapat dihargai. Jika anda membeli rumah dengan wang tunai, anda mungkin tidak akan mendapat masalah membeli hartanah untuk penghargaan, tetapi kebanyakan kita tidak mempunyai wang tunai untuk membeli sewa. Jika anda melabur untuk aliran tunai anda tidak memerlukan harta sewa untuk menghargai untuk mendapatkan pulangan yang besar. Aliran tunai ialah jumlah wang yang anda buat pada harta sewa setiap bulan setelah membayar semua perbelanjaan. Jika anda membeli harta yang tepat untuk harga yang betul dan tidak berada di kawasan dengan harga rumah yang keterlaluan, anda harus dapat mencari harta sewa yang aliran tunai.

Saya seorang profesional dalam industri hartanah dan pulangan saya mungkin lebih tinggi daripada kebanyakan. Saya memiliki 11 sewa jangka panjang dan mereka menyediakan lebih daripada $ 60,000 setahun dalam aliran tunai selepas semua perbelanjaan. Saya membeli harta sewa pertama saya pada bulan Disember 2010 dan saya ingin membeli 100 harta sewa menjelang Januari 2023. Sebahagian besar mengenai $ 60,000 yang saya buat setiap tahun adalah ia akan bertahan selagi saya memiliki harta sewa saya, sebenarnya ia akan meningkat dari masa ke masa kerana saya membayar gadai janji dan inflasi menyebabkan sewa meningkat. Dengan pasaran saham kita perlu bimbang tentang berapa lama kita akan hidup dalam persaraan sehingga wang kita tidak habis. Dengan harta sewa anda tidak perlu bimbang tentang wang anda habis, melainkan anda menjual hartanah.

Bagaimanakah anda mengira aliran tunai ke atas hartanah sewa?

Ramai pelabur lupa untuk mencari semua kos yang dikaitkan dengan harta sewa. Terdapat banyak lagi kos daripada pembayaran hipotek. Berikut adalah penembusan kos yang paling biasa:

Pembayaran gadai janji: Jika anda mempunyai pinjaman, anda akan mempunyai bayaran gadai janji, ini adalah satu yang mudah!
Cukai dan insurans: Cukai ke atas hartanah berbeza-beza di banyak negeri dan bandar. Saya membayar kira-kira .05% daripada nilai rumah di Colorado, tetapi kawasan lain boleh membayar 10 kali lebih banyak daripada itu. Setiap rumah harus mempunyai insurans untuk melindungi dari kebakaran, banjir, dll. Jika anda mempunyai pinjaman di rumah, ada peluang yang baik insurans dan cukai akan dimasukkan dalam pembayaran hipotek dalam bentuk pembayaran escrow.
Yuran HOA: Jika anda membeli kondo atau rumah di HOA anda perlu membayar yuran dan akaun bagi mereka.
Penyelenggaraan: Penyelenggaraan adalah banyak pelabur di bawah anggaran atau tidak menganggarkan sama sekali. Walaupun anda membeli rumah yang telah diubahsuai sepenuhnya, ia memerlukan penyelenggaraan. Penyewa tidak selalu mudah di rumah dan benda-benda pecah. Rumah yang lebih tua adalah lebih banyak penyelenggaraan yang diperlukan. Saya cenderung untuk mengambil 10 hingga 25 peratus daripada sewa saya akan pergi ke arah penyelenggaraan bergantung kepada umur dan keadaan sewa saya.
Kekosongan: Ramai pelabur juga lupa untuk menjelaskan kekosongan, yang kali harta sewa anda tidak disewa dan tidak membawa pendapatan. Anda mungkin bertuah dan mempunyai penyewa yang tinggal di hartanah selama 5 tahun dan sentiasa membayar sewa tepat pada masanya. Jangan mengandalkannya! Saya mengira 10% daripada sewa saya untuk pergi ke kekosongan.
Pengurusan: Jika anda tidak mahu menguruskan harta sewa anda, anda boleh menyewa pengurus hartanah. Kos biasa bagi pengurus hartanah boleh berkisar antara 8 hingga 12 peratus dari sewa yang dipungut dan sesetengah syarikat mengenakan yuran pajakan juga. Setiap kali mereka memajak hartanah, mereka akan mengenakan bayaran kepada pemilik 1/2 kepada sewa bulan penuh.
Utiliti: Jika tuan tanah perlu membayar utiliti ini perlu dikira juga. Pada penyewaan keluarga tunggal saya penyewa membayar semua utiliti.

Memikirkan semua kos ini tidak mudah, tetapi saya mencipta kalkulator aliran tunai di blog saya yang menjadikannya lebih mudah. Kalkulator ini akan membantu anda menentukan kos penyelenggaraan berdasarkan umur dan keadaan rumah dan percuma! Berikut adalah kos yang berkaitan dengan salah satu hartanah sewa saya dan aliran tunai yang dikira.

Sewa sebulan: $ 1,500
Pembayaran gadai janji termasuk faedah dan prinsip membayar: - $ 421
Cukai: - $ 75
Insurans: - $ 55
Penyelenggaraan: - $ 225
Kekosongan: - $ 150
HOA: - $ 0
Utiliti: - $ 0

Aliran Tunai: $ 574

Jika anda membeli harta sewa yang mempunyai aliran tunai negatif, ia tidak biasanya berakhir dengan baik. Ia mendapat wang yang sangat lama untuk memasuki rumah setiap bulan yang sepatutnya menjadi pelaburan. Sekiranya anda perlu menjual rumah itu akan menjadi sukar kerana ia mempunyai aliran tunai negatif. Kebanyakan pelabur tidak mahu aliran tunai negatif dan jika rumah itu disewa, sukar untuk dijual kepada pemilik yang menduduki pembeli.

Berapa banyak wang yang anda perlukan untuk membeli harta sewa?

Penghalang terbesar untuk masuk dalam perniagaan harta sewa adalah wang yang diperlukan oleh hartanah sewa dan mencari harta sewa yang baik.Sekiranya mudah membuat 10, 15 atau bahkan 20 peratus pada aliran tunai sahaja dengan sewa, semua orang akan melakukannya. Apabila anda membeli harta sewa dengan pinjaman, hampir setiap bank akan memerlukan sekurang-kurangnya 20% ke bawah. Anda juga mungkin perlu membayar kos penutupan, yang menjalankan kira-kira 3% daripada harga pembelian harta itu, walaupun anda boleh meminta penjual membayarnya untuk mengurangkan wang tunai anda ke dalam harta itu. Jika rumah memerlukan pembaikan, anda perlu membayar untuk mereka juga sebelum ia boleh disewa. Sifat-sifat saya membeli kos antara $ 80,000 dan $ 130,000 dan saya biasanya meletakkan antara $ 25,000 dan $ 30,000 tunai ke dalamnya.

Jika anda tidak mempunyai banyak wang atau tinggal di kawasan dengan harga yang lebih tinggi yang memerlukan lebih banyak wang tunai, ada cara untuk membeli dengan kurang tunai. Cara paling mudah untuk membeli harta sewa dengan kurang tunai turun adalah untuk membeli sebagai penghuni pemilik. Apabila anda membeli sebagai penghuni pemilik, anda perlu tinggal di rumah selama sekurang-kurangnya satu tahun dan kemudian anda boleh menyewa harta itu. Pemilik penghuni boleh membeli rumah tanpa wang menggunakan pinjaman pembangunan luar bandar USDA atau pinjaman VA. Menggunakan FHA atau penghuni pemilik pembiayaan konvensional boleh membeli rumah dengan turun sebanyak 3.5%.

Membeli harta sewa di bawah nilai pasaran

Salah satu kelebihan besar hartanah mempunyai lebih banyak pelaburan adalah anda boleh membeli hartanah di bawah nilai pasaran. Dengan stok, anda boleh membeli syarikat yang anda anggap undervalued oleh pasaran, tetapi anda tidak boleh membelinya di bawah nilai pasaran. Anda boleh membeli harta tanah di bawah nilai pasaran untuk beberapa sebab.

Sebuah rumah adalah perampasan atau jualan pendek dan bank ingin menjualnya dengan cepat
Sebuah rumah memerlukan banyak pekerjaan dan sesiapa yang membeli ia akan memerlukan diskaun curam untuk kerja dan risiko yang terlibat dan rumah itu tidak layak untuk pembiayaan
Penjual tidak berpengetahuan tentang harga pasaran dan menyenaraikan rumah mereka di bawah nilai pasaran (rumah lebih sukar untuk dinilai daripada saham)
Ladang menjual rumah dan mereka mahu menyingkirkannya secepat mungkin
Sebuah rumah sedang dijual di lelong dengan pendedahan terhad dan hanya kepada pembeli tunai

Saya membeli semua harta sewa saya dan membetulkan dan membalik dengan baik di bawah nilai pasaran. Saya mahu hartanah sewa saya sekurang-kurangnya 20% di bawah nilai pasaran dan di kawasan tertentu yang mempunyai nisbah sewa yang tinggi. Rumah tipikal saya sewa untuk $ 1,200 hingga $ 1,500 dan kerana saya menyebut kos dari $ 80,000 hingga $ 130,000 dengan rumah harga yang lebih rendah memerlukan lebih banyak pembaikan daripada yang lebih mahal. Apabila saya membeli sebuah rumah 20% di bawah nilai pasaran, saya membuat hampir keseluruhan pelaburan tunai saya sebaik sahaja saya menandatangani dokumen penutup. Saya juga meningkatkan aliran tunai saya dengan membeli di bawah nilai pasaran, tetapi ia mengambil lebih banyak wang ketika saya perlu membaiki rumah.

Betapa sukar untuk mencari harta sewa hebat?

Melabur dalam hartanah sewa betul-betul hebat? Sekarang anda telah mendapat bahagian yang sukar, mencari hartanah yang akan mengalirkan tunai dan boleh dibeli di bawah nilai pasaran. Saya bernasib baik kerana saya berada di kawasan Colorado Utara yang mempunyai nisbah sewa / nilai yang besar dan rumah yang berharga. Sesetengah daripada anda membaca mungkin berada di kawasan di mana kos untuk membeli rumah adalah empat kali lebih tinggi dan sewa tidak mendekati wang tunai yang mengalir. Langkah pertama dalam melabur dalam hartanah sewa adalah mengenal pasti lokasi terbaik untuk dibeli. Dalam beberapa kes, anda mungkin perlu meneliti kejiranan atau bandar lain yang masuk akal untuk melabur. Salah satu bahagian yang paling sukar untuk membeli hartanah sewa adalah mencari lokasi yang betul. Langkah pertama adalah untuk meminta sesiapa sahaja yang anda tahu yang berada dalam industri di mana tempat yang baik untuk membeli sewa mungkin. Kemudian lihat kawasan menggunakan kalkulator aliran tunai untuk menentukan sama ada anda boleh membuat wang di sana. Siapa yang awak bertanya?

Ejen hartanah: anda akan memerlukan ejen yang hebat pada satu ketika dan anda tidak boleh mula melihat terlalu awal. Kadang-kadang agen terbaik adalah muda dan tidak berpengalaman tetapi sanggup bekerja keras untuk mendapatkan tawaran.
Syarikat tajuk: mereka melihat hartanah pelaburan yang dibeli dan dijual sepanjang masa.
Pemberi pinjaman: mereka tahu di mana pelabur yang mereka bekerjasama membeli rumah.
Pengurus harta tanah: anda mungkin memerlukan seorang pengurus hartanah di beberapa titik juga, tetapi mereka akan tahu di mana kawasan sewa yang baik untuk nilai nisbah adalah.
Pelabur: jika anda tahu mana-mana pelabur tidak takut untuk bertanya kepada mereka. Jika anda tidak tahu apa-apa, tengok pertemuan-pertemuan REIA tempatan di kawasan anda dan mula menghadiri mesyuarat.

Sebaik sahaja anda telah mengenal pasti kawasan yang hebat untuk hartanah sewa, anda perlu mencari hartanah. Mula-mula anda lebih baik bercakap dengan pemberi pinjaman untuk memastikan anda layak untuk mendapatkan pinjaman dan membeli di tempat pertama! Apabila mencari hartanah sewa anda akan memerlukan ejen hartanah yang sanggup bekerja keras untuk anda. Ini bermakna mereka akan menunjukkan kepada anda rumah dengan cepat dan menulis tawaran dengan cepat serta mencari tawaran anda. Ejen yang paling berpengalaman mungkin tidak mempunyai masa untuk memberikan perhatian yang anda perlukan. Itulah sebabnya saya mencadangkan menggunakan ejen muda yang penuh dengan cita-cita dan mempunyai banyak masa di tangan mereka. Ejen itu juga harus menunjuk kepada pemberi pinjaman untuk mendapatkan kelayakan. Apabila mencari untuk membeli hartanah sewa di bawah nilai pasaran mencari hartanah lelongan, harta pusaka, REO, jualan pendek dan jualan tradisional. Di pasaran hari ini, penting untuk bertindak pantas! Itulah sebabnya anda memerlukan agen yang boleh menunjukkan rumah dengan serta-merta dan siapa yang boleh menulis tawaran dengan serta-merta.

Jika anda telah melihat dan melihat dan tidak dapat mencari mana-mana dekat dengan hartanah yang mengalir tunai, terdapat pilihan untuk melabur jauh. Melabur jarak jauh melibatkan pembelian harta keluar dari negeri dan kemudian bergantung pada pengurus hartanah untuk mengekalkan dan menyewa harta untuk anda. Terdapat juga syarikat-syarikat utama yang membeli, membaikpulih rumah, menyewakannya, meletakkan pengurus harta tanah dan kemudian menjual rumah yang disewa.Sebahagian besar mengenai ciri-ciri utama adalah mereka disewa di kawasan aliran tunai yang positif, tetapi anda tidak akan membeli mereka di bawah nilai pasaran sejak penjual ingin premium untuk hartanah ini.

Bagaimanakah pelajar kolej boleh mula melabur dalam hartanah sewa?

Kebanyakan pelajar kolej tidak mempunyai wang tunai atau pendapatan untuk membeli rumah, tetapi ada beberapa pilihan untuk dipertimbangkan. Salah satu pilihan ialah kediaman kiddie pinjaman, yang membolehkan seorang pelajar kolej atau orang dewasa untuk membeli rumah dengan saudara saudaranya sebagai penandatangan bersama. Kedua-dua orang dewasa muda dan penandatangan bersama ada di dalam Akta dan seseorang mesti tinggal di rumah. Bayaran pendahuluan mungkin serendah 3.5% dan bilik boleh disewakan kepada orang lain selagi undang-undang zon tempatan membenarkannya. Orang dewasa atau pelajar muda tidak memerlukan pendapatan untuk melayakkan pinjaman sebagai penandatangan bersama boleh menggunakan pendapatan mereka.

Bahagian terbaik mengenai pinjaman kediaman kiddie adalah jika bilik-bilik lain disewa pelajar mungkin boleh menggunakan sewa untuk membayar gadai janji dan ada yang meninggalkan juga. Bukan sahaja pelajar tinggal disewa percuma, tetapi mereka juga membuat wang! Sekiranya pelajar itu layak untuk pinjaman peminjam pemilik tanpa penandatangan bersama, mereka boleh membeli rumah dengan menggunakan strategi ini juga. Jika rumah adalah harta sewa yang baik, sewa dari pelajar lain harus membayar untuk gadai janji ditambah beberapa. Apabila pelajar bergerak keluar, mereka boleh menyewa seluruh harta dan membuat lebih banyak wang.

Betapa berisiko membeli hartanah sewa?

Saya boleh bayangkan banyak daripada anda yang mungkin berfikir ini semua bunyi yang hebat sehingga pasaran hartanah jatuh dan harga rumah jatuh lagi. Itu adalah keprihatinan yang sah dengan apa-apa pelaburan, tetapi jika anda membeli rumah dengan harta sewa aliran tunai yang besar tidaklah berisiko seperti yang anda fikirkan. Semasa kemalangan perumahan terakhir, kita melihat penurunan harga 50% atau lebih di sesetengah kawasan dan ramai yang tercedera dengan teruk oleh kemalangan itu. Sewa juga jatuh di beberapa kawasan, tetapi tidak sebanyak harga jatuh. Adalah penting untuk menyedari sewa tidak secara langsung terikat dengan nilai rumah. Nilai rumah adalah berdasarkan kepada bekalan dan permintaan rumah untuk dijual, tetapi sewa adalah berdasarkan kepada penawaran dan permintaan sewa yang tersedia. Dalam kemalangan terakhir sewa kami turun mungkin 10% di sesetengah kawasan dan sesetengah kawasan tidak mengalami penurunan. Orang-orang akan sentiasa memerlukan tempat untuk hidup dan jika anda membeli dengan banyak aliran tunai, maka sewa kecil berkurang tidak akan menyakiti anda. Penurunan besar dalam nilai rumah tidak akan menjejaskan anda melainkan anda perlu menjual. Nilai-nilai kami telah melepasi masa lalu di mana mereka berada di hadapan krisis perumahan.

Mengenai Mark Ferguson

Mark telah menjadi ejen hartanah berlesen sejak tahun 2001 dan mengkhusus dalam penyenaraian REO dan HUD. Dia kini menjalankan sepuluh pasukan, yang termasuk 6 ejen berlesen. Tandakan sendiri 11 hartanah sewa jangka panjang dan catat dan bungkus 10-15 rumah setahun. Mark juga menjalankan InvestFourMore.com, sebuah blog yang berdedikasi untuk membincangkan hartanah sewa, membetulkan dan membaling dan menjadi agen hartanah.