Apa Adakah Ejen Harta Tanah Sebenarnya Adakah Lagi?

Hari ini saya mahu mengambil tangen dan membincangkan hartanah - khususnya ejen hartanah. Saya mempunyai kawan keluarga yang baik yang ingin membeli rumah pertama mereka, dan pengalaman mereka tidak mudah. Itu bukan untuk mengatakan bahawa membeli hartanah adalah mudah, tetapi berurusan dengan ejen hartanah semestinya mudah. Itulah yang mereka ada!

Di luar transaksi kawan saya, saya mula memikirkan pengalaman saya dalam bidang hartanah, serta perbincangan yang saya ada bersama rakan dan keluarga. Tidak diragukan lagi, hartanah telah berubah secara drastik dalam tempoh 20 tahun yang lalu - walaupun dalam tempoh lima tahun yang lalu sejak krisis hutang gadai janji. Dan semua perbualan saya seolah-olah menunjuk kepada satu kesimpulan - apa yang sebenarnya dilakukan oleh agen hartanah?

Sebelum anda melompat ke kesimpulan - Saya tidak menyokong anda melangkau ejen. Mereka masih membawa nilai kepada pembeli dan penjual. Apa yang saya akan bicarakan ialah apa yang mereka patut lakukan, apa yang mereka lakukan kelihatan seperti dalam amalan, dan apa yang menghargai perkhidmatan mereka.

Let's break it down.

Apa Agen-Agen Real Estate yang Harus Dilakukan

Perkara pertama yang perlu kita lihat ialah apa yang seharusnya dilakukan agen hartanah.

Menurut Persatuan Realtors Kebangsaan, ejen pembeli hendaklah:

• Memberi anda maklumat yang memperincikan keadaan pasaran semasa
• Bantu anda dengan maklumat kewangan, seperti berapa banyak rumah yang anda mampu
• Bimbing anda melalui proses pembelian rumah, termasuk mendapatkan pembiayaan dan apa maklumat yang perlu anda berikan

Menurut Persatuan Realtors Kebangsaan, ejen pembeli juga boleh:

• Membantu anda memahami: nilai hartanah, cukai, kos utiliti, perkhidmatan dan kemudahan perbandaran, dan peraturan zon tempatan
• Rumah penyelidikan untuk anda menggunakan alat seperti MLS (Perkhidmatan Penyenaraian Pelbagai)
• Tunjuk rumah yang paling sesuai dengan keperluan anda
• Memudahkan rundingan pembelian rumah

Jika anda menjual rumah, inilah ejen hartanah yang sepatutnya lakukan untuk anda:

• Menyediakan maklumat terkini di pasaran untuk menentukan harga yang berpatutan
• Tunjukkan kepada anda terma dan syarat hartanah bersaing
• Membangunkan pelan pemasaran yang boleh merangkumi cadangan pembaikan, rumah terbuka, pengiklanan, dll.
• Sediakan keselamatan untuk rumah anda apabila ia ditunjukkan kepada orang yang tidak dikenali
• Berunding harga terbaik untuk rumah anda
• Memantau proses jualan, renegosiasi seperti yang diperlukan, dan menyelesaikan isu sebelum tutup

Sekarang kita mempunyai garis dasar yang baik, mari kita lihat apa yang mereka lakukan.

Internet Telah Menghapuskan Kebanyakan Maklumat Swasta

Ia dulu ejen harta tanah mempunyai senjata rahsia maklumat: MLS. Dengan alat peribadi / berbayar ini, ejen hartanah boleh menyenaraikan hartanah, melihat sejarah urus niaga, dan mendapatkan analisa pasaran. Jika anda, sebagai pembeli atau penjual, menginginkan maklumat itu, anda perlu membayarnya - dari segi menyewa ejen hartanah untuk mewakili anda untuk mendapatkan barang tersebut.

Walau bagaimanapun, hari ini, terdapat 50 + laman web hartanah yang mempamerkan maklumat yang sama secara terbuka. Anda mahu perbandingan pasaran? Semak seksyen yang baru dijual di Zillow.com. Adakah comp itu benar-benar comp? Terdapat gambar untuk anda menyemak juga!

Selain menggunakan laman web utama untuk melakukan penyelidikan anda sendiri, mari lihat bagaimana proses belanja kelihatan dalam realiti. Jika anda ingin membeli rumah, anda biasanya menghubungi ejen yang akan meminta anda untuk semua kriteria yang anda cari di rumah. Ejen itu kemudian akan mengambil maklumat itu, dan menyediakan pemeriksaan automatik untuk anda di MLS. Kemudian, setiap hari, anda akan mendapat e-mel mencerna semua rumah yang telah datang di pasaran yang sepadan dengan kriteria anda.

Walaupun ini adalah alat yang berguna, maklumat yang sama boleh didapati secara terbuka. Sebenarnya, saya melihat ini sebagai satu cara untuk mempunyai ejen hartanah yang menunjukkan rumah. Sebenarnya, saya jarang mendengar tentang ejen hartanah yang sebenarnya membawa pelanggan ke rumah lagi - ia hanya berlaku Pemburu rumah. Sebaliknya, apa yang lazimnya berlaku adalah bahawa pelanggan melakukan penyelidikan sendiri, dan kemudian hanya memberitahu ejen hartanah mereka yang rumah mereka ingin melihat.

Mahu maklumat cukai? Ia dalam talian. Mahu taman tempatan dan penilaian sekolah? Ia dalam talian. Ingin tahu tentang jenayah di kawasan anda? Ia dalam talian. Apa yang perlu diketahui bagaimana jirannya? Daftar untuk Neighbourhood.com dan dapatkan sekilas diri sendiri.

Tetapi saya semakin mendahului diri. . . .

Adakah Anda Perlu Agen Harta Tanah untuk Melihat Rumah Lagi?

Di luar MLS, banyak hartanah kini datang ke pasaran dengan laman web mereka sendiri yang mempunyai beratus-ratus gambar rumah. Sesetengah orang pergi sejauh menyusun lawatan maya hartanah supaya anda dapat merasakan perkara sebenar.

Walau bagaimanapun, melihat hartanah dalam talian tidak akan menggantikan pemeriksaan harta secara peribadi, tetapi ada rumah terbuka, atau anda boleh pergi ke rumah dan mengintip di tingkap!

Satu-satunya masa yang anda perlukan untuk memanggil ejen harta tanah adalah jika anda mahu masuk ke dalam rumah tanpa melanggar! Dan pada ketika itu, anda mungkin sudah menyenaraikan hartanah tersebut.

Jadi Anda Telah Menemukan Rumah - Mereka Bantu Anda Berunding, Benar?

Pada masa lalu saya sendiri, saya telah meletakkan tawaran untuk kira-kira selusin keping harta tanah yang berlainan, dan tidak pernah saya merasakan bahawa seorang agen hartanah merundingkan untuk saya.

Perbualan biasanya pergi seperti ini:

Saya: Saya berfikir tentang meletakkan tawaran.

Ejen: Berapa banyak yang anda mahu tawarkan?

Saya: Apa yang anda fikir saya patut tawarkan?

Ejen: Nah, penjual telah menyenaraikan ini, dan comps kelihatan seperti ia boleh pergi untuk ini.

Saya: Nah, apa pendapat anda?

Ejen: Nah, tawarkan apa yang anda selesa dengan.

Saya: Terima kasih kerana sangat membantu.

Adakah anda melihat titik saya di sini? Saya telah menonton cukup Penyenaraian Juta Dolar menunjukkan pada Bravo untuk memahami ia biasanya tidak berfungsi seperti itu. Saya tidak pernah mempunyai ejen memberitahu saya bahawa mereka fikir mereka boleh mendapatkan saya "tawaran hebat ini," atau bahawa "kita harus masuk pada harga ini." Saya telah mendapati bahawa ejen hartanah hanya menjadi utusan - hanya melakukan apa yang mereka 'diberitahu oleh pelanggan mereka.

Tetapi Mereka Membantu Dengan Pembiayaan, Betul?

Tidak. Setiap ejen hartanah mempunyai broker gadai janji yang mereka bekerjasama. 90% ejen hartanah tidak tahu apa yang mereka bicarakan ketika datang ke pilihan hipotek dan pembiayaan. Mereka hanya akan merujuk anda kepada broker gadai janji yang mereka tahu.

Saya tidak tahu apa perjanjian yang mereka nampak - tetapi saya mempunyai firasat ada sesuatu. Sebagai contoh, mengenai kesepakatan baru-baru ini saya melihat, ejen penjual membuat saya mendapat prakualifikasi dengan broker gadai janji mereka untuk mempertimbangkan untuk menawarkan tawaran kami kepada pelanggan mereka. Ia dirasakan sangat kotor - dan broker gadai janji yang licik hanya meletakkan kami di dalam senarainya dan mengetuk kami selama berbulan-bulan sehingga kami akhirnya mengeluarkan nombor yang dikeluarkan.

Jika anda tidak tahu berapa banyak rumah yang anda mampu, anda perlu menuju ke laman web seperti Bankrate.com, dan menggunakan kalkulator percuma mereka. Jika anda masih tidak pasti, hubungi bank kegemaran anda dan lihat apa yang mereka katakan yang anda mampu. Jangan hanya mengambil perkataan ejen hartanah anda untuknya.

Selain itu, terdapat peminjam gadai janji dalam talian sekarang yang akan membantu anda tanpa mengetepikan kaki ke pejabat di mana-mana!

Ejen Harta Tanah Memantau Transaksi

Ada yang mereka lakukan. Sebenarnya, terdapat trend baru dalam permainan transaksi harta tanah: penyelaras transaksi hartanah. Untuk kedua-dua sifat terakhir yang saya kerjakan, apabila tawaran ditandatangani oleh kedua belah pihak (pembeli dan penjual), agen hartanah hilang dan anda mula berurusan dengan penyelaras transaksi.

Perkara yang menarik ialah penyelaras transaksi biasanya orang yang paling bijak yang akan anda uruskan dalam urus niaga - mereka teratur dan cekap, dan tahu apa yang berlaku dengan semua butiran transaksi dan apa yang perlu dilakukan.

Kemungkinannya, jika anda menghubungi ejen hartanah anda untuk menyemak status urus niaga, anda tidak akan mendapat panggilan balik sehingga ejen memeriksa dengan penyelaras transaksi.

Tembak, penyelaras urus niaga pada dasarnya memberitahu agen hartanah apabila mereka perlu melakukan sesuatu pada ketika ini - buka rumah untuk pemeriksa atau pentaksir, atau dapatkan pembeli atau penjual untuk menandatangani kertas. Ejen hartanah biasanya tidak mempunyai petunjuk tentang butirannya.

Bercakap dengan ibu bapa saya, mereka memberitahu saya bahawa ia adalah agen yang melakukan semua dokumen dan memastikan semuanya selesai dari awal hingga akhir - bukan pihak ketiga.

Jadi, mari kita lihat senarai kami

Ejen pembeli:

• Memberi anda maklumat yang memperincikan keadaan pasaran semasa - Zillow.com dan Realtor.com
• Bantu anda dengan maklumat kewangan, seperti berapa banyak rumah yang anda mampu - Bankrate.com
• Membimbing anda melalui proses pembelian rumah, termasuk mendapatkan pembiayaan dan apa maklumat yang perlu anda berikan - penyelaras transaksi

Ejen pembeli boleh:

• Membantu anda memahami: nilai hartanah, cukai, kos utiliti, perkhidmatan dan kemudahan perbandaran, dan peraturan zon tempatan - Zillow.com
• Rumah penyelidikan untuk anda menggunakan alat seperti MLS (Multiple Listing Service) - Realtor.com
• Tunjuk rumah yang paling sesuai dengan keperluan anda
• Memudahkan rundingan pembelian rumah

Ejen penjual:

• Sediakan maklumat terkini di pasaran untuk menentukan harga yang berpatutan - Zillow.com dan Realtor.com
• Tunjukkan kepada anda terma dan syarat hartanah bersaing - Realtor.com
• Membangunkan pelan pemasaran yang boleh merangkumi cadangan pembaikan, rumah terbuka, pengiklanan, dll.
• Sediakan keselamatan untuk rumah anda apabila ia ditunjukkan kepada orang yang tidak dikenali - Ini tidak selalu berlaku
• Rundingkan harga terbaik untuk rumah anda - Lihat kisah saya di atas
• Memantau proses jualan, merundingkan semula seperti yang diperlukan, dan menyelesaikan isu sebelum penutupan - penyelaras transaksi

Jadi Apa Adakah Ejen Harta Tanah Sebenarnya Adakah Lagi?

Nah, jika anda melihat senarai kami, nampaknya ejen pembeli hanya menunjukkan kepada anda rumah dan memberikan dokumen yang sesuai untuk pembelian. Seperti yang kita bincangkan, mereka juga hanya menunjukkan kepada anda rumah-rumah yang anda berikan kepada mereka - tidak ada kerja sebenar pada ejen hartanah untuk melakukan ini.

Bagi mendapatkan dokumen yang sesuai - sesetengah orang masih menjual rumah mereka sendiri. Malah, ia adalah trend yang semakin popular. Memandangkan kebanyakan dokumen untuk jualan rumah diseragamkan, anda boleh membeli atau menjual rumah tanpa menggunakan ejen hartanah.

Bagi menjual rumah, ejen hartanah biasanya adalah seorang lelaki pemasaran. Itu sahaja. Apabila memilih ejen penjual, pastikan anda mencari orang pemasaran terbaik yang boleh anda temukan - siapa yang peduli jika mereka tahu apa yang rumah anda bernilai, anda perlu melakukannya sendiri.

Ini Sentiasa Kontroversi Kepada Ejen Harta Tanah

Beberapa kali dalam setahun, jawatan ini muncul dalam kalangan ejen harta tanah dan ia sentiasa menyerang tali.Sesetengah ejen gembira dengan jawatan ini (dalam golongan minoriti), kerana mereka memahami pelanggan zaman moden, cara yang sedang berjalan dengan teknologi, dan menyedari bahawa mereka perlu meningkatkan permainan mereka untuk memberi nilai kepada transaksi.

Malangnya, saya mendapat lebih banyak ejen kecewa yang membaca ini dan fikir saya seorang yang dahsyat (atau bodoh) untuk menulisnya, atau saya dengan jelas berurusan dengan ejen "buruk". Mungkin saya lakukan - dalam skema besar Amerika Syarikat, saya telah menangani dan bekerja dengan mungkin sebilangan agen yang berlainan dalam hidup saya (pembeli, penjual, agen pihak lain, dll).

Apa yang saya fikir ia sebenarnya adalah justifikasi nilai. Mari ambil jualan rumah saya - $ 1,000,000. Adakah ejen benar-benar mendapat $ 50,000 untuk kerja yang mereka lakukan (atau benar-benar, $ 25,000 kerana perpecahan dengan agen pembeli)? Adakah mereka lebih banyak bekerja untuk saya apabila saya menjual kondominium $ 200,000 dan hanya memperoleh $ 10,000?

Saya tidak menyatakan bahawa orang menjual rumah mereka sendiri ATAU tidak menggunakan ejen pembeli. Saya rasa sebagai seseorang yang menggunakan ejen untuk kedua-dua belah transaksi, anda perlu menilai nilai yang anda terima, dan memastikan bahawa pampasan itu mencerminkannya. Saya sedar sepenuhnya bahawa ejen mempunyai bayaran yang terlibat, terutama ejen jualan. Terdapat gambar, dron (hari ini), masa, belum lagi overhead lesen, insurans, yuran pemisahan dengan broker mereka, dan lain-lain. Semua ini bermakna bahawa ejen perlu membawa nilai lebih dari sebelumnya.

Sekiranya mereka mahu mendapatkan komisen mereka, mereka perlu melakukan lebih daripada menambah pelanggan mereka ke MLS, menghantar kemas kini secara automatik, dan pergi ke pameran. Atau jika mereka menjual harta, mereka perlu menjadi pemasaran, dan bukan hanya kemasukan data ke dalam sistem MLS.

Apa pendapat kamu? Adakah ejen hartanah bernilai komisen 6%? Saya tidak pernah lulus 5%, tetapi itu juga mendorong saya. . . . Ranting akhir.