Berapa Banyak Bayaran Rumah Bolehkah Anda BAYAR BANYAK? 💲💲💲

Pada persidangan keusahawanan baru-baru ini yang saya dijemput untuk duduk di panel tetamu, panel kami telah ditanya soalan yang sangat baik oleh seorang pelajar perempuan muda mengenai bayaran gadai janji. Jenis soalan ialah:

Ibu bapa saya selalu menasihatkan saya tentang berapa banyak bayaran rumah yang saya dapat bayar berdasarkan peratusan gaji saya. Tetapi saya tahu peraturan telah berubah sejak masa ibu bapa saya dan lebih-lebih lagi sejak krisis kewangan sejak tahun 2008. Berapakah peratusan anggaran yang disyorkan untuk pembayaran hipotek seseorang berbanding pendapatan kasar mereka?

Wow! Apa soalan yang hebat. Pemikiran awal saya ketika saya pertama kali mendengar pertanyaan ini adalah "Betapa lebih baiknya jika secara kewangan jika lebih banyak orang akan bertanya seperti ini?"

Jawapannya ialah: banyak, lebih baik.

Pergi ke Buku-buku

Tidak dapat mengingat nisbah yang tepat, tempat pertama yang saya tahu untuk memeriksa adalah bahan kajian CFP® saya. Masih di rak buku saya untuk situasi seperti ini, saya menuju ke bab mengenai "Aliran Tunai dan Pengurusan Hutang" untuk mencari jawapan saya. Dalam panduan kajian saya, ia merujuk kepada nisbah pengurusan hutang yang paling biasa digunakan sebagai "nisbah hutang pengguna". Ini ialah nisbah pembayaran hutang pengguna bulanan kepada pendapatan bersih (atau selepas cukai) bulanan. Dalam kes ini, hutang pengguna merujuk kepada segala-galanya selain pembayaran rumah anda.

Sila ambil perhatian: Peraturan umum dalam dunia perancangan kewangan adalah bahawa nisbah ini tidak boleh melebihi 20%.

Sebagai tambahan kepada nisbah hutang pengguna, nisbah lain dapat digunakan untuk menentukan bagaimana stabil rumah tangga. Nisbah ini termasuk semua hutang anda, termasuk hutang perumahan anda, sebagai peratusan hutang keseluruhan anda. Berikut adalah peratusan bahawa nisbah ini tidak boleh melebihi:

28% daripada pendapatan bulanan kasar untuk kos perumahan, seperti sewa atau bayaran gadai janji bulanan individu, termasuk pembayaran prinsipal dan faedah ke atas gadai janji, cukai harta, dan premium insurans pemilik rumah (PITI)
36% daripada pendapatan kasar bagi jumlah hutang, termasuk kos dan hutang pengguna.

Sebagai peringatan, anda tidak boleh melebihi peratusan ini.

Contoh Nisbah Hutang Pengguna (Ini adalah soalan ujian sampel dari peperiksaan CFP®):

John membuat $ 80,000 setahun sebagai jurutera. Beliau kini menjimatkan 10% ke dalam rancangan 401k syarikatnya. Dia tinggal di rumah sederhana di mana bayaran gadai janji bulanannya adalah $ 1,500 dan termasuk cukai dan insurans. Berdasarkan ini, apakah nisbah pendapatan John yang didedikasikan untuk kos perumahan?

Ingat, nisbah itu termasuk "pendapatan kasar" sehingga hakikat bahawa dia menunda $ 8,000 ke dalam 401knya tidak relevan. Dalam kesnya, nisbah kos perumahan ialah 22.5% ($ 1,500 dibahagikan dengan $ 6,666 - pendapatan bulanannya).

Okay, sekarang kami mempunyai idea yang baik tentang apa yang difikirkan oleh perancang kewangan adalah peratusan yang sesuai untuk pembayaran hipotek anda kepada pendapatan kasar anda, saya fikir ia akan menjadi kemas untuk mendapatkan pandangan dari perspektif yang berbeza.

Hubungi Banker

Saya menghubungi bankir saya yang berperanan membantu kami menyediakan langkah pembiayaan yang kami perlukan untuk membina rumah pertama kami. John Streuter, dengan Bank Negara Rakyat telah berada dalam industri gadai janji selama lebih dari 25 tahun, jadi saya tahu dia dapat menjelaskan sedikit tentang bagaimana industri telah berkembang selama bertahun-tahun.

Sebelum dia bermula di sini adalah beberapa istilah yang lebih biasa dan definisi mereka dalam industri:

PITI - prinsipal / faedah / cukai / insurans
PTI - pembayaran kepada pendapatan
MOTI - kewajipan bulanan termasuk cukai dan insurans (rtama dan insurans pemilik rumah)
DTI - hutang kepada pendapatan
Nisbah PITI dan nisbah PTI adalah sama dan juga dirujuk sebagai "nisbah front-end".

Nisbah MOTI dan DTI adalah sama dan sering dirujuk sebagai "nisbah back-end". Mereka dipertukarkan ia hanya bergantung kepada siapa yang anda sedang bercakap tentang apa yang mereka gunakan. Sesiapa yang anda bercakap akan sama ada menggunakan PITI dan MOTI bersama-sama, atau PTI dan DTI bersama-sama, atau bahagian depan dan belakang bersama-sama ketika mereka membincangkan nisbah ini, Sangat jarang seseorang tidak akan menggunakannya dalam salah satu daripada tiga kumpulan tersebut.

Jelas seperti lumpur? Baik 🙂 Untuk perbincangan kami, saya akan menggunakan PTI (Pembayaran ke Pendapatan) dan DTI (Hutang Ke Pendapatan).

Evolusi Rasio Gadai Janji

Saya yakin rasio telah berkembang bermula dengan angka yang lebih rendah, tetapi sebagai titik rujukan saya telah berada dalam perniagaan gadai janji sejak tahun 1985 dan ini adalah di mana perbincangan saya akan bermula.

Apabila pengunderaitan untuk pinjaman gadai janji 25 tahun lalu, nisbah yang kami gunakan ialah 25% PTI (Pembayaran kepada Pendapatan) dan 35% DTI (Hutang ke Pendapatan). Pinjaman telah ditaja jamin secara manual oleh pegawai pinjaman dan biasanya diluluskan oleh sama ada gabungan dua pegawai pinjaman atau jawatankuasa pinjaman. Nisbah sangat jarang dibenarkan melebihi itu, tetapi sistem telah disediakan untuk membuat pengecualian. Di mana-mana di sepanjang 80-an / awal 90-an rasio meningkat kepada 28% PTI dan 36% DTI untuk pinjaman konvensional dan pinjaman Kerajaan (FHA, VA, USDA-RD) adalah 29% PTI dan 41% PITI - MOTI lingo). Secara rasmi, untuk pinjaman yang diundangkan secara manual, kedua-dua set nisbah (28/36 & 29/41) masih wujud.

Letupan 90

Ledakan bermula pada awal tahun 90an apabila skor FICO menjadi lebih besar dalam industri dan tiga biro kredit kebangsaan (sering dipanggil repositori) berkembang, Sebelum ini, sebuah bank akan meminta Laporan Kredit Gadai Janji Kediaman (RMCR) dari satu agensi khidmat kredit tempatan .

Agensi khidmat kredit tempatan biasanya akan terikat ke dalam salah satu repositori kebangsaan. Sebagai contoh, selama bertahun-tahun kami mempunyai sebuah agensi tempatan yang terletak di Mt Vernon yang terikat ke pejabat cawangan St. Louis TransUnion. Kebanyakan peminjam di Southern Illinois menggunakan perkhidmatan ini, jadi hampir semua di kawasan kami menggunakan laporan Trans Union.

Apabila usia komputer berkembang dan permulaan skor FICO, semua agensi perkhidmatan kredit serantau kecil ditutup kerana bank boleh menerima maklumat kredit melalui muat turun komputer dari salah satu repositori utama (TransUnion, Equifax, dan Experian).

Dalam perintah yang sangat singkat, repositori mula menawarkan laporan "menggabungkan tiga" yang bermakna mereka menyambung komputer mereka dan menggabungkan maklumat pelanggan dan melaporkannya dalam satu laporan ringkas, dan bukannya 3 laporan yang berlainan. Jadi pada pertengahan tahun 90-an, pengunderaitan pasaran sekunder mula menghendaki laporan "tri-menggabungkan" untuk mempunyai gambaran lengkap tentang sejarah kredit peminjam.

Jangan Lupakan Freddie dan Fannie

Semua ini membawa ke pertengahan hingga akhir 90-an apabila Freddie Mac dan Fannie Mae mengembangkan model komputer untuk pengunderaitan yang dikenali sebagai "Sistem Pengunderaitan Automatik" atau AUS. Freddie Mac memanggil ada "Prospector Pinjaman" (LP) dan Fannie Mae dipanggil ada Penjamin Penjamin Desktop (DU).

Sistem ini dapat menjaringkan pelanggan berdasarkan skor kredit, sejarah kredit, jumlah kredit yang belum dijelaskan, had kad kredit vs baki kad kredit, pinjaman kepada nisbah nilai, nisbah PTI dan nisbah DTI.

Sehingga hari ini, model pemarkahan yang tepat untuk kedua-dua skor kredit dan AUS adalah rahsia proprietari dan, sebagai peminjam, kita hanya boleh meneka tentang beberapa faktor besar yang masuk ke dalam model-model ini. Kami diberitahu bahawa model mengandungi beberapa faktor, tetapi yang saya nyatakan adalah jelas. Dengan model AUS ini, peminjam telah dijaring sebagai Accept atau a Awas.

Terima makna bahawa jika semua maklumat telah disahkan pelanggan diluluskan untuk dijual kepada Fannie dan Freddie. Berhati-hati memerlukan pinjaman yang diundangkan secara manual menggunakan piawai pengunderaitan lama dengan nisbah 28/36. Dengan kedatangan AUS, Fannie dan Freddie membenarkan model mereka memperluaskan nisbah kepada 33% PTI dan 40% DTI.

Ia tidak mengambil masa beberapa tahun untuk Fannie / Freddie untuk memperhalusi model mereka berdasarkan akses kepada maklumat statistik bahawa mereka dan biro kredit telah memperoleh kemungkinan lalai dengan menggabungkan maklumat skor kredit dengan maklumat AUS. Begitu tidak lama lagi kami dapat menanggung jamin peminjam, menggunakan AUS, dengan nisbah 33/45, kemudian nisbah 35/49.

Watch Out: Here Comes Sub-prime

Menjelang awal tahun 2000, ketidakpatuhan atau apa yang kami panggil pemberi pinjaman "subprima" meletup. Menggunakan model AUS hibrid mereka sendiri (disebut Desktop Originator, "DO") kita melihat industri mula mengabaikan nisbah PTI dan nisbah DTI berkembang menjadi 55%.

Peminjam sub-prime akan meluluskan peminjam dengan nisbah DTI setinggi 60-70%.

Tidak lama selepas itu, saya berfikir pada tahun 2003, Fannie dan Freddie begitu yakin dengan model AUS mereka yang memulakan proses "pengabaian nisbah". Jika model AUS mereka menjaringkan pelanggan sebagai Penerimaan, anda boleh mengabaikan nisbah PTI dan DTI.

Tuntutan mereka ialah LP & DU mengambil kira nisbah pelanggan bersama dengan faktor lain dalam menentukan kemungkinan lalai. Oleh itu, anda mempunyai pelanggan dengan kredit yang tinggi dan ekuiti besar yang secara teori dapat diluluskan dengan 100% DTI. Oleh itu, membuka pintu bagi semua pinjaman "tidak ada pendapatan - tiada aset" dan pinjaman "pendapatan yang dinyatakan".

Di sini Datang Bubble

Menjelang tahun 2007 gelembung perumahan mula bocor dan walaupun kami masih beroperasi pada pengabaian nisbah, anda dapat melihat model AUS mula mengetatkan nisbah DTI dan jarang mendapat Accept melebihi 55%. Pada tahun 2008, kita semua tahu pecah gelembung perumahan, pasaran bertaburan, dan pasaran semakin buruk setiap bulan, Fannie & Freddie baik-baik saja meniru model AUS mereka hampir setiap bulan. Dalam perintah yang sangat singkat kita melihat nisbah DTI dikurangkan kepada 49% kemudian 45%.

Rasio Hutang Untuk Hari Moden

Hari ini, kita sebenarnya mempunyai banyak nisbah yang berbeza untuk hidup. Standard bagi pengunderaitan manual adalah 28% PTI dan 36% DTI mengenai pinjaman konvensional dan 29% / 41% untuk pinjaman Kerajaan.

Nota editor: Saya rasa lucu bahawa rasio telah kembali kepada nisbah asal yang terdapat dalam panduan kajian CFP® saya.

Untuk pengunderaitan AUS, PTI masih diketepikan jika kami menerima Penerimaan pada profil AUS kami. Bagi peminjam dengan skor kredit yang tinggi dan 20% atau lebih ekuiti DTI yang dibenarkan boleh setinggi 49%. Untuk pembiayaan penyatuan atau pembiayaan semula, maksimum yang dibenarkan DTI adalah 45%. Bagi peminjam yang mempunyai ekuiti kurang daripada 20%, yang memerlukan PMI, maksimum yang dibenarkan ialah 42%, tetapi dalam kes di mana skor kredit di atas 740, syarikat PMI boleh memberikan pengecualian dan membenarkan sehingga 45%.

Itu memberikan sejarah 25yr saya dalam industri gadai janji. Jika anda memahami semua itu, maka terdapat beberapa syarikat gadai janji yang ingin menyewa anda. Saya telah melihat lebih banyak perubahan sejak 2 tahun yang lalu dan saya telah melihatnya dalam dekad sebelum 2008. Dengan komputer masih mengumpul statistik tentang kebarangkalian peminjam kemungkinan akan gagal, kita akan terus melihat perkembangan industri.

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Saya ingin mengucapkan terima kasih kepada John kerana berkongsi pengalamannya dalam industri gadai janji selama 2 dan setengah dekad lalu. Saya fikir takeaway terbesar dari ini adalah mudah: hidup mengikut kemampuan anda. Hanya kerana anda dibenarkan meminjam lebih banyak, tidak bermakna anda sepatutnya. Di sinilah akal sehat harus dimainkan. Percayakan usus anda sebelum mengambil pembayaran hipotek yang berpotensi menghapuskan anda.