Sekiranya Anda Beli Rumah atau Teruskan Menyewa? Inilah Cara Memutuskan

Ketika kami tinggal di Tucson, Arizona, saya dan isteri saya dulu berjalan melewati rumah kecil yang lucu yang kami suka. Ia dijual untuk $ 150,000, yang dikatakan "pasaran" adalah harga yang adil (awal tahun 2006), tetapi ia tidak sesuai untuk saya. Saya mengira bahawa bayaran pinjaman, cukai, insurans, air dan penyelenggaraan (semua perkara yang kita tidak bayar sebagai penyewa) ialah $ 1,125 sebulan. Tetapi rumah seperti ini disewa sebanyak $ 700 sebulan - penjimatan $ 5,100 setahun!

Anda boleh meneka seluruh cerita. Gelembung pecah dan dalam masa beberapa tahun, rumah di kejiranan itu telah dijual dengan baik di bawah $ 100,000. Saya gembira kami memilih untuk menunggu. Kemudian ia masuk akal untuk membeli. Malah, kami telah memiliki enam buah rumah dalam sedozen tahun terakhir, dan kami lebih suka sebagai pemilik rumah, tetapi di sana adalah kali apabila ia lebih masuk akal untuk menjadi penyewa.

Adakah Anda Sedia Membeli Rumah?

Dengan harga yang lebih rendah dan sewa lebih tinggi, anda mungkin tertanya-tanya jika sekarang adalah masa yang baik untuk berhenti menyewa dan mula membeli-belah untuk rumah. Para ahli mengatakan ya, tetapi berdasarkan hujah mereka mengenai andaian yang tidak semestinya relevan anda keadaan, seperti yang saya akan jelaskan.

Pertama, adakah anda bersedia membeli rumah? Tanya sendiri jika:

• Anda mempunyai wang yang cukup untuk bayaran pendahuluan
• Anda mempunyai wang yang cukup untuk menutup dan memindahkan kos
• Anda tahu apa yang benar-benar kos untuk memiliki rumah
• Anda boleh mengendalikan kejutan besar yang datang dengan memiliki rumah
• Anda sudah bersedia untuk masa dan kerja menjaga rumah

OK, jadi anda mempunyai wang yang disimpan untuk bayaran pendahuluan, dan anda anggaran cukup baik untuk menggantikan pemanas ketika tiba-tiba mati di tengah musim sejuk. Anda juga suka memotong rumput, saliran yang bersih dan salji sekop. Anda mahu rumah anda sendiri, tetapi mungkin anda juga mahu menjadikannya masuk akal. Teruskan membaca…

Beli atau Sewa: Apa yang dikatakan Pakar

Laporan Treler Jual Beli Versus Trulia menunjukkan pembelian adalah jauh lebih murah daripada menyewa. Bagi 100 kawasan metro yang digunakan dalam pengiraan mereka, Membeli adalah kekurangan 38% lebih murah daripada menyewa. Mereka berkata, "Membeli julat dari hanya 5% lebih murah daripada menyewa di Honolulu menjadi 66% lebih murah daripada menyewa di Detroit."

Dengan kata lain, sekarang ia lebih murah untuk membeli di setiap bandar utama A.S., dan mungkin di bandar-bandar yang lebih kecil juga. Tapi tunggu…

Ia Tidak Ini Pengiraan Mudah

Setiap laporan jenis ini dan setiap kalkulator "beli vs sewa" adalah berasaskan andaian mengenai perkara seperti berapa lama anda akan tinggal di rumah (7 tahun dalam laporan ini), bayaran balik anda (20%), dan kadar faedah anda (3.5%). Saya dapati laporan Trulia agak teliti. Ia juga disediakan untuk kos penyelenggaraan, pembeli rumah yang kali pertama kali sering lupa apabila membandingkan pembelian untuk menyewa.

Sebaliknya, sesetengah andaian mungkin tidak masuk akal untuk keadaan anda. Sebagai contoh, metodologi Trulia melibatkan pelarasan untuk saiz. Laporan itu mengatakan:

"Tidak tepat untuk membandingkan purata sewa dan harga purata rumah di pasaran. Melakukan perkara itu akan mengelirukan kerana hartanah sewa dan jualan sangat berbeza: yang paling penting, rumah untuk dijual ialah 47% lebih besar, secara purata daripada sewa. "

Jadi dengan beberapa jenis pelarasan (butiran yang kurang) mungkin lebih murah dengan kaki persegi untuk membeli. Tetapi adakah itu relevan? Anda sebenar pilihan mungkin merupakan pangsapuri 800 kaki persegi yang terletak berhampiran dengan pusat bandar untuk jumlah kos bulanan sebanyak $ 1,000 berbanding rumah 1,800 kaki persegi di pinggir bandar dengan kos bulanan sebanyak $ 1,500. Pangsapuri itu akan menjadi kurang daripada $ 6,000 setiap tahun, walaupun "kaki persegi kos" adalah 66% lebih tinggi. Dan mungkin tidak ada rumah kaki 800 kaki persegi besar untuk membandingkan pangsapuri anda.

Kepentingan saiz bergantung pada tata letak. Lokasi, jenis rumah, saiz halaman, dan kualiti bahan pembinaan juga. Tetapi sukar untuk memasangkan faktor seperti ini ke dalam formula. Bagaimanakah anda membandingkan halaman besar dengan jarak dekat dengan Starbucks, atau bengkel garaj untuk menjadi berhampiran dengan bas? Bagaimanakah anda membandingkan tanggungjawab pemilik rumah dengan kesederhanaan sewa?

Ini adalah perhitungan peribadi, keadaan, dan sering intuitif. Dan mungkin terdapat banyak daripada mereka. Sebagai contoh, anda mungkin lebih baik menyewa jika ...

• Ada peluang yang baik anda akan bergerak dalam masa beberapa tahun
• Bayaran pendahuluan akan mengambil semua simpanan anda
• Anda tidak akan menyimpan wang untuk perbelanjaan yang tidak dijangka besar
• Anda membenci kerja yard dan menjaga rumah
• Keadaan kerja anda goyah
• Anda suka tinggal di dekat tindakan

Dan anda mungkin lebih baik membeli jika ...

• Anda mengharapkan saiz keluarga anda berkembang
• Anda mahu berjudi dengan kenaikan harga dan merancang untuk menjual untuk keuntungan
• Anda tidak akan mengetepikan wang walaupun anda menyimpan dengan menyewa
• Anda mahu haiwan kesayangan, dan yang membuat sewa sewaan sukar
• Anda menginginkan perniagaan berasaskan rumah yang tidak dapat dikendalikan dari sebuah apartmen

Jika anda sudah bersedia untuk membeli, dan walaupun aspek kewangan sangat penting, anda perlu melakukan pengiraan berdasarkan kes demi kes. Oleh itu, lihatlah rumah-rumah yang memenuhi kriteria peribadi minimum anda, dan kemudian membuat anggaran berikut (menggunakan tipuan terbaik anda):

1. Tempoh masa anda akan tinggal di kawasan tempat anda tinggal: _____.
2. Kos perumahan sewa (sewa, utiliti, dll.) Untuk jangka masa itu, berdasarkan kadar sewa semasa anda dan meneka tentang kenaikan masa depan, untuk jumlah kos anda untuk disewa: ______.
3. Jumlah perbelanjaan di rumah yang anda sedang mempertimbangkan (penutupan kos, pembayaran, cukai, insurans, utiliti, penyelenggaraan, dan lain-lain), untuk jangka masa yang sama: ______.
4. Bayaran bawah yang dijangka anda: ______.
5. Harga yang anda akan dapat apabila menjual rumah anda, berdasarkan kadar penghargaan yang munasabah untuk kawasan anda (secara historisnya adalah 3 hingga 5% setahun di A.S.): ______.
6. Kos penutupan; anda boleh menggunakan angka Trulia sebanyak 8% daripada harga jualan: ______.
7. Baki yang tinggal anda akan berhutang apabila anda menjual rumah anda; anda boleh menggunakan kalkulator baki yang tinggal: ______.
8. Kurangkan amaun pada baris 6 dan 7 dari baris 5, untuk mencapai hasil bersih dari penutupan: ______.
9. Tolak garis 4 (bayaran muka anda) dari baris 8 untuk mencapai seberapa banyak ekuiti yang anda dapat: ______.
10. Tolak garis 9 dari baris 3 untuk tiba di jumlah kos anda untuk dimiliki: ______.
11. Bandingkan garisan 10 (kos untuk memiliki) ke garisan 2 (kos sewa) untuk melihat yang lebih rendah.

Untuk tepat, anda perlu melakukan pengiraan ini untuk setiap rumah yang anda lihat. Dan ya, mungkin terdapat kemalangan perumahan setahun selepas anda membeli. Kemudian sekali lagi, harga boleh meningkat dengan cepat semasa anda menyewa, anda tidak akan dapat membeli lagi selama beberapa dekad.

Anda mengambil risiko membeli atau menyewa, dan pengiraan di atas melibatkan banyak meneka. Tetapi mereka memberi anda tempat untuk bermula. Mari kita lihat satu contoh, hanya untuk melihat cara menjalankan nombor ...

Anda mengharapkan untuk tinggal di bandar selama enam tahun, dan anda membayar sewa $ 800 sebulan. Anda menganggap utiliti akan rata-rata $ 100 sebulan pada masa depan, dan sewa akan meningkat kepada $ 850 dan $ 900 dua dan empat tahun keluar. Anda membayar $ 200 setiap tahun untuk insurans penyewa. Kos anda untuk disewa:

• Sewa: $ 61,200 ($ 800 untuk 24 bulan, $ 850 selama 24 bulan, $ 900 selama 24 bulan)
• Utiliti: $ 7,200 ($ 100 kali 72 bulan)
• Insuran: $ 1,200 ($ 200 kali enam tahun)

Jumlah kos sewa: $ 69,600

Anda boleh membeli rumah yang anda suka dengan harga $ 180,000 dengan $ 36,000 turun, meminjam baki $ 144,000 pada 4.5% pada pinjaman gadai janji selama 30 tahun. Pembayaran itu adalah $ 730 sebulan dan anda mengharapkan penghargaan 3%, untuk harga jualan kira-kira $ 215,000 dalam enam tahun.

Ia lebih besar daripada apartmen anda dan anda membayar tagihan air anda sendiri, jadi utiliti akan menjalankan $ 260 sebulan, insurans $ 950 setiap tahun, dan cukai kira-kira $ 2,500. Anda membaiki dan menyelenggara sekitar $ 200 sebulan. Berikut ialah nombor:

• Kos penutupan: $ 3,600 (termasuk kos pinjaman)
• Pembayaran: $ 52,560 ($ 730 sebulan kali 72 bulan)
• Cukai harta: $ 15,000 ($ 2,500 setahun kali enam tahun)
• Insurans: $ 5,700 ($ 950 per tahun kali enam tahun)
• Utiliti: $ 18,720 ($ 240 sebulan 72 bulan)
• Penyelenggaraan: $ 14,400 ($ 200 sebulan kali 72 bulan)
• Jumlah perbelanjaan sebelum keuntungan ekuiti: $ 109,980 (semua di atas)
• Harga jualan: $ 215,000 ($ 180,000 kali 3% penghargaan tahunan dikompaun selama enam tahun)
• Kos penutupan: $ 17,200 (8% daripada harga jualan $ 215,000)
• Baki baki yang terhutang: $ 128,360 (selepas 72 pembayaran)
• Bersih pada penutup: $ 69,440 ($ 215,000 tolak baki pinjaman dan kos penutupan)
• Keuntungan ekuiti bersih: $ 33,440 (kutipan penutupan bersih tolak bayaran pendahuluan awal)

Jumlah kos untuk memiliki rumah: $ 76,540 (jumlah perbelanjaan dikurangkan keuntungan ekuiti)

Untuk tetap mudah, perhitungan ini tidak termasuk "biaya peluang" dari pembayaran muka anda (anda boleh melabur di tempat lain jika anda terus menyewa), jadi biaya untuk memiliki bahkan sedikit lebih tinggi dari contoh ini.

Juga, perubahan kecil dalam andaian anda boleh membuat perbezaan yang besar. Sebagai contoh, jika rumah itu menghargai sebanyak 4% setahun, bukannya 3%, kos anda memiliki hanya $ 65,500 - kurang daripada kos menyewa.

Satu cadangan terakhir: Jika anda benar-benar tidak baik untuk menjimatkan wang dan kos lebih sedikit untuk membeli bukan sewa, teruskan dan dapatkan rumah. Ekuiti yang anda bangun akan menjadi jenis pelan simpanan terpaksa, jadi sekurang-kurangnya anda akan mempunyai sesuatu di masa hadapan.

Turn Anda: Apa yang anda fikir tentang membeli berbanding menyewa, dan dengan cara mana anda mungkin pergi?

Steve Gillman adalah pengarang "101 Cara Aneh untuk Membuat Wang" dan pencipta EveryWayToMakeMoney.com. Dia seorang repo-man, pemetik tongkat, evaluator mesin pencari, pengetup rumah, pemandu trem, pelayan proses, juror pengetua, dan kumpulan rolet, tetapi lebih daripada 100 cara dia membuat wang, menulis adalah kegemarannya (setakat ini) .