Hartanah

Bagaimana Menambah Harta Tanah ke Portfolio Pelaburan Anda

Bagaimana Menambah Harta Tanah ke Portfolio Pelaburan Anda

Ini adalah catatan tetamu oleh Brandon Turner dari BiggerPockets.com

Terdapat banyak cara untuk bersara kaya.

Stok, dana bersama, perniagaan bangunan, dan banyak lagi "kenderaan pelaburan" yang boleh anda ambil untuk membawa anda ke persaraan yang santai dan kaya.

Walau bagaimanapun, walaupun kebanyakan profesional memahami bahawa menjimatkan sebahagian besar daripada gaji anda dan melabur dalam pasaran saham boleh membantu anda sampai ke sana, ramai yang tidak faham bagaimana untuk menambah hartanah ke dalam portfolio itu tanpa menamatkan seorang tuan rumah yang sibuk dan sibuk dengan lebih banyak masalah daripada masa.

Sebab itulah saya ingin berkongsi pemikiran saya dengan anda hari ini tentang bagaimana anda boleh menambah hartanah melabur ke portfolio anda untuk mempercepatkan simpanan anda, tambah nilai bersih anda, dan bersara dengan portfolio pelaburan yang lebih besar.

Dasar-dasar Pelaburan Harta Tanah

Sebelum menyelam terlalu mendalam ke dalam "spesifik" pelaburan hartanah, izinkan saya dengan cepat memberi anda gambaran ringkas tentang bagaimana orang membuat wang dalam hartanah.

Dalam erti kata yang paling asas, kebanyakan pelabur membeli harta mencari dua perkara:

  • Aliran tunai - pendapatan tambahan yang tersisa selepas semua perbelanjaan telah dibayar;
  • Penghargaan - ekuiti yang dibina sebagai nilai harta naik dan / atau pinjaman dibayar.

Terdapat jelas minat lain, seperti faedah cukai, mencari alternatif untuk melabur dalam pasaran saham, atau keperluan peribadi (seperti menjaga ibu bapa yang tua) tetapi aliran tunai utama dan penghargaan adalah dua pemandu di belakang pelaburan hartanah yang baik. Sesetengah pelabur memberi tumpuan lebih banyak untuk mencapai aliran tunai maksimum, manakala yang lain bertujuan terutamanya untuk penghargaan.

Walaupun kedua-dua istilah tidak selalunya bertentangan dengan satu sama lain, anda secara umumnya akan mendapati bahawa hartanah dengan aliran tunai yang lebih banyak mempunyai peluang yang lebih rendah untuk penghargaan kerana mereka terletak di lebih banyak lokasi "pengurusan intensif" yang tidak meningkatkan nilai dengan cepat.

Oleh itu, sebagai pelabur yang berpotensi, jenis pelaburan hartanah yang anda cari masuk akan bergantung pada strategi, keperibadian, dan garis masa anda.

Secara peribadi, saya percaya membeli sole berasaskan pada aliran tunai tetapi membeli di kawasan di mana penghargaan mungkin.

Saya tidak mahu sebuah harta di mana saya bimbang untuk mendapatkan ditembak hanya untuk memandu - tetapi membuat pulangan yang stabil pada pelaburan setiap bulan juga penting kepada saya.

Akhirnya, jenis pelaburan yang anda peroleh bergantung kepada anda - tetapi saya sangat mengesyorkan (sekurang-kurangnya pada mulanya) anda merancang untuk aliran tunai dan membuat penghargaan "icing pada kek." Dengan cara ini, anda memastikan pelaburan yang menguntungkan dengan risiko yang minimum.

Jenis-jenis Pelaburan Harta Tanah:

Saya pasti anda tahu seseorang yang memiliki, atau mungkin anda sudah memiliki, sewa keluarga tunggal. Hebat! Walau bagaimanapun, jangan mengelirukan idea untuk memiliki rumah keluarga tunggal sebagai satu-satunya pemain dalam ruang pelaburan hartanah. Sebenarnya terdapat banyak saluran yang boleh anda gunakan untuk melabur dalam hartanah, dengan pelbagai tahap kesukaran, risiko, ganjaran, dan keperluan masa.

Dan ingatlah, hampir setiap pilihan di sini boleh dibeli sebagai penyenaraian normal, a jualan pendek , atau a perampasan.

Mari lihat beberapa daripada mereka sekarang:

Rumah Keluarga Tunggal

Seperti yang disebutkan di atas, ini adalah jenis hartanah paling umum yang kebanyakan orang kenal. Rumah keluarga tunggal adalah bagus kerana mudah (ish) untuk dibeli, mudah dijual, mudah dibiayai, dan mudah disewa. Selalunya ada keperluan untuk orang tinggal di suatu tempat, jadi rumah keluarga tunggal boleh memberi peluang keselamatan dan layak untuk penghargaan.

Walau bagaimanapun, rumah keluarga tunggal juga tidak selalu memberikan pulangan pelaburan yang paling besar (penghargaan berbanding aliran tunai), boleh dengan mudah dimusnahkan oleh penyewa yang buruk, dan dengan persaingan yang semakin meningkat di pasaran hartanah mereka mungkin sukar untuk mencari hartanah yang sesuai kriteria anda.

Hartanah Multifamily Kecil

Ciri-ciri ini termasuk dupleks, triplexes, atau 4-plexes dan terdapat di hampir setiap komuniti di Amerika - walaupun lebih banyak di sesetengah kawasan berbanding dengan yang lain.

Ciri-ciri ini mempunyai manfaat mudah untuk membeli, membiayai, dan menjual seperti sifat keluarga tunggal tetapi dengan persaingan yang kurang (kebanyakan pembeli rumah tidak mencari jenis ini) dan "skala ekonomi" yang mempunyai lebih daripada satu unit .

Sifat-sifat ini boleh menjadi lebih "pengurusan sengit" daripada rumah keluarga tunggal, tetapi jika dibeli dengan betul, dapat memberikan aliran tunai yang baik dan pulangan yang stabil terhadap pelaburan.

Hartanah Multifamily yang Besar

Ini adalah kompleks pangsapuri besar yang anda lihat, dari 5 unit hingga ratusan. Ciri-ciri ini dibiayai menggunakan bahagian bank yang berbeza (komersil dan bukannya pinjaman perumahan) dan boleh memerlukan bayaran turun tinggi, panjang jangka pendek, dan kadar faedah yang lebih tinggi.

Sifat-sifat ini pada umumnya diuruskan oleh pengurus hartanah profesional (atau pengurus langsung, seperti halnya dengan kompleks pangsapuri 24-unit saya sendiri) sehingga menyediakan lebih banyak "tangan" pelaburan.

Pelaburan Komersial

Hartanah komersial berbunyi dari pusat membeli-belah, kedai serbaneka, restoran, dan banyak lagi. Dengan pembiayaan yang sama dengan hartanah multifamily yang besar, 20-40% adalah keperluan pembayaran turun tipikal dan sekali lagi, jabatan komersial adalah siapa yang anda ingin bincangkan di bank.

Harta komersil mempunyai manfaat sewa jangka panjang, tetapi kekosongan seringkali berkisar dari bulan ke tahun panjang.

Pencen Cukai

Apabila pemilik hartanah menolak untuk membayar cukai mereka, perbandaran kerajaan tempatan boleh meletakkan hak atas harta itu, menjual lien tersebut kepada pelabur, dan kemudian pelabur boleh menerima bunga atas hutang yang dikenakan. Sistem ini benar-benar boleh menjadi kaedah "tidak ada tandas" untuk melabur hartanah, tetapi belajar bagaimana mencari hak penanggung pajak yang tepat dapat menjadi seni itu sendiri.

Nota

Kaedah lain untuk melabur tanpa menjadi "pemilik" - nota hartanah dicipta apabila peminjam membiayai suatu perjanjian hartanah dan menerima faedah daripada pinjaman itu. Nota-nota ini boleh dibuat, dibeli atau dijual seperti harta tanah.

Pelaburan semacam ini mungkin hampir sepenuhnya "pasif" tetapi boleh menjalankan risiko peminjam ingkar ke atas pinjaman, yang memerlukan perampasan yang mahal.

Membeli dan menjual nota gadai janji sangat mirip dengan melabur dalam pinjaman rakan sebaya dengan syarikat suka Lending Club dan Prosper.

Leverage dalam Pelaburan Harta Tanah

Untuk memanfaatkan atau tidak untuk memanfaatkan, itu adalah persoalan.

Pelaburan hartanah menawarkan kelebihan unik berbanding kebanyakan jenis pelaburan lain - dan itu adalah kekuatan leverage. Pasti, dengan stok yang anda boleh beli pada margin dan menambah beberapa leverage di sana, tetapi hanya hartanah yang membolehkan anda membeli dengan sedikit sebanyak 20% ke bawah (10% dengan beberapa program, dan 3.5% jika anda merancang untuk tinggal di harta itu.)

Ini bermakna anda mempunyai keupayaan untuk menerima 100% daripada penghargaan tetapi hanya perlu membayar 20% daripada harta tersebut. Walau bagaimanapun, ia juga bermakna anda mempunyai keupayaan untuk kehilangan 100% daripada penurunan nilai jika harga jatuh, menghapuskan bayaran pendahuluan anda sepenuhnya.

Terdapat perdebatan besar dalam masyarakat kewangan peribadi sama ada menggunakan hutang sebagai leverage, seperti meletakkan 20% dan membiayai sisa harta pelaburan, adalah idea yang baik atau tidak. Penyokong menggunakan "hutang pintar" melihat matematik, dan katakan bahawa jika anda boleh meminjam, katakan 5%, dan membuat 15% - anda keluar ke hadapan. Di samping itu, dengan memanfaatkan wang anda dan mencari perjanjian yang luar biasa yang memberikan aliran tunai yang baik - pulangan pelaburan anda boleh menjadi besar.

Walau bagaimanapun, pihak lawan terhadap hutang dan leverage melihat masalah hutang yang ada pada kebanyakan pengguna dan menunjukkan bahawa, seperti yang dikatakan oleh Dave Ramsey, "100% penyitaan pada tahun lalu berlaku kepada orang yang mempunyai gadai janji."

Pilihan untuk menggunakan atau tidak menggunakan leverage adalah sangat peribadi dan sesuatu untuk memutuskan antara anda, keluarga anda, dan kedudukan kewangan peribadi anda. Sama ada anda memilih untuk menggunakan hutang atau tidak, saya sangat mengesyorkan anda mempelajari semua yang anda boleh tentang saluran pelaburan anda yang dimaksudkan sebelum tenggelam apa-apa wang tunai - jadi anda memaksimumkan peluang anda untuk kejayaan dan keuntungan.

Membuat Rancangan Anda

Sebaik sahaja anda telah menemui niche pelaburan hartanah spesifik anda dan memutuskan bagaimana anda merancang untuk membiayai perjanjian anda, langkah seterusnya adalah untuk membuat rancangan. Seperti biasa saya katakan, anda tidak memandu dari Kanada ke Peru hanya mengetahui bahawa ia adalah Selatan - anda memerlukan peta jalan, rancangan. Peta membuat anda berada di jalan yang betul, jauh dari hujung yang mati, dan membantu anda dengan mudah melihat tempat berhenti seterusnya.

Apabila memilih untuk melabur dalam hartanah, mempunyai pelan sama pentingnya. Anda perlu menentukan jenis pelaburan hartanah khusus yang ingin anda jalankan (seperti yang kita telah dibincangkan di atas) dan bagaimana anda merancang untuk membiayai pelaburan tersebut (yang disebutkan di atas.) Seterusnya - penting untuk menentukan dalam rancangan anda keperluan kewangan anda untuk pelaburan juga.

Pengiraan yang saya ingin gunakan apabila menyiasat pelaburan hartanah yang berpotensi dikenali sebagai "Peraturan 50%." Peraturan ini menyatakan bahawa bagi apa-apa pelaburan hartanah, perbelanjaan umumnya akan menjadi kira-kira 50% daripada jumlah pendapatan, tidak termasuk pembayaran hutang. Ini bermakna jika 4-plex akan membawa $ 2,000 sebulan dalam pendapatan, anda boleh menganggap $ 1,000 sebulan akan keluar dalam perbelanjaan, meninggalkan anda dengan $ 1,000 sama ada aliran tunai (jika tiada gadai janji diambil) atau untuk membayar gadai janji. Sekiranya pembayaran hutang anda adalah $ 600 sebulan, anda boleh menjangka $ 400 sebulan dalam aliran tunai pada ketika itu.

Dengan menggunakan peraturan ini (dan ingat, itu hanya peraturan praktikal, bukan kebenaran kebenaran, jadi pastikan untuk selalu menjalankan nombor tepat pada mana-mana harta tertentu yang anda sedang menganalisis), anda boleh memikirkan pulangan pelaburan anda dan memutuskan sama ada harta benda patut dikekalkan. Dalam contoh di atas, jika saya telah membayar $ 20,000 untuk bayaran pendahuluan ke atas harta itu yang membekalkan $ 400 sebulan dalam aliran tunai ($ 4800 setahun) saya akan melihat pulangan tunai tunai atas tunai daripada 24% , tidak termasuk keuntungan masa depan daripada penghargaan.

Dengan menentukan kriteria kewangan anda, anda dapat dengan cepat menyegerakkan 90% tawaran hartanah yang bukan tawaran yang baik, dan hanya memberi tumpuan kepada orang-orang yang akan memberikan anda jenis pulangan pelaburan yang anda cari.

Pengurusan Diri vs Pengurusan Harta

Akhirnya, anda perlu memutuskan sama ada anda mahu mengurus harta anda sendiri.

Jika anda ingin membeli rumah keluarga tunggal pada satu masa, dan mempunyai masa lapang yang baik, ia tidak terlalu sukar untuk dilakukan. Walau bagaimanapun, jika anda bercadang untuk membeli pelbagai hartanah dan mengembangkan portfolio pelaburan anda - atau anda tidak mempunyai banyak masa, pastikan anda merancang untuk mempunyai pengurusan hartanah yang baik di tempat dan belanjawan dengan sewajarnya.

Perlu diingat bahawa kebanyakan hartanah yang saya beli telah repo bank, yang saya beli setelah tuan tanah kehilangan hartanya ke bank.Ini membuktikan bahawa tidak semestinya menjadi tuan rumah dan mudah untuk mendapatkan kepala anda. Kecuali anda mempunyai kesabaran untuk menangani situasi penyewa yang sukar dan pengetahuan untuk menangani situasi tersebut dengan betul - Saya sangat mengesyorkan mendapatkan pengurus hartanah yang berkelayakan.

Sekiranya anda merancang untuk mengurus diri sendiri, pastikan anda menyusuri penyewa anda dengan betul, dengan mengiktiraf bahawa lebih baik menunggu penyewa yang tepat daripada meletakkan penyewa yang buruk yang kemudiannya akan menyebabkan masalah kewangan yang besar. Untuk maklumat lebih lanjut mengenai skrining penyewa, pastikan anda menyemak pos terpanjang kedua yang pernah saya tulis, "Penyaringan Penyewa: Panduan Terbaik."

Di mana hendak pergi dari sini

Tidak kira apa jenis pelaburan hartanah yang anda merancang untuk masuk, saya sangat mengesyorkan anda mengkaji semua yang anda boleh menjadi pelabur yang baik sebelum menjatuhkan sebarang wang ke dalamnya. Pelaburan hartanah tidak pasif sebagai kenderaan pelaburan lain, tetapi pulangan boleh meniup kebanyakan pelaburan lain dari air apabila dilakukan dengan betul dan apabila anda mempunyai pelan yang kukuh dan melabur dengan kecerdasan. Aliran tunai yang anda terima dari harta anda boleh menambah ribuan akaun simpanan anda dengan cepat tanpa perlu bekerja sehari untuknya. Ini dapat membantu anda bersara lebih cepat atau sekurang-kurangnya bersara dengan lebih banyak pendapatan, lebih banyak aset, dan lebih banyak pengalaman.

Terdapat banyak buku, podcast, forum, blog, kelab hartanah, dan sumber pendidikan yang lain di luar sana, dan kebanyakannya adalah percuma. Maklumat telah di-demokratik, jadi mengambil kesempatan daripada sumber-sumber hebat dalam talian. Anda tidak perlu menjadi seorang pakar, tetapi apabila anda memilih jalan pelaburan hartanah khusus anda - sekurang-kurangnya menjadi biasa dengan niche tertentu. Tergesa-gesa, tanya soalan (seperti di bahagian komen di bawah jawatan epik seperti ini ... petunjuk ...) dan dapatkan beberapa pelabur tempatan yang dapat membantu anda mendapatkan dari mana anda berada di tempat yang anda inginkan.

Persaraan anda adalah milik anda untuk membuat apa yang anda kehendaki. Jangan takut untuk menambah kenderaan baru ke portfolio anda, dan semoga saya telah membuat kes bahawa hartanah seharusnya menjadi kenderaan itu.

Beritahu saya dalam ulasan di bawah jika anda melabur di mana-mana hartanah - mengapa atau mengapa tidak - dan sebarang soalan atau komen lain yang mungkin anda miliki.

Brandon Turner (G +) adalah pelabur hartanah aktif dan Editor Kanan di BiggerPockets.com, rangkaian sosial pelaburan hartanah. Brandon suka menulis jawatan blog panjang epik seperti ulasan Rocket Lawyer.com atau eBook dalam talian percuma yang popular Panduan Pemula Ultimate untuk Pelaburan Harta Tanah.

Catat Ulasan Anda