Kami Melabur dalam Dupleks. Inilah Apa yang Kami Ketahui Jadi Jauh 💲💲💲

Jika anda membeli dupleks dan tinggal di satu pihak, anda mempunyai rumah dan sewa datang dari pihak lain untuk membantu membayarnya.

Hartanah pelaburan juga menawarkan kelebihan cukai. Dan apa yang lebih mudah daripada menguruskan sewa di sebelah?

Anda mungkin pernah mendengar hujah-hujah untuk membeli dupleks dan bukan rumah keluarga tunggal. Tetapi adakah ia benar-benar idea yang baik untuk anda?

Mungkin.

Baru-baru ini, selepas empat tahun panas dan kelembapan Florida, saya dan isteri saya kembali ke Colorado untuk membeli dupleks di pekan kecil Florence.

Kami hanya tinggal di sini untuk sementara waktu, jadi saya tidak boleh menawarkan panduan komprehensif untuk membeli dupleks sebagai rumah. Tetapi banyak yang boleh berlaku dalam beberapa bulan, jadi mungkin anda boleh belajar beberapa pelajaran dari pengalaman kami.

Mungkin cukup untuk memutuskan sama ada anda bersedia untuk gaya hidup / pelaburan ini ...

Membeli di Jarak

Isteri saya sibuk, jadi saya terbang ke Colorado sahaja selama empat hari untuk mencari rumah dan pelaburan baru kami.

Setelah saya kembali ke Florida, kami cuba membeli harta multiunit - kegemaran saya dari tujuh hartanah yang saya lihat. Kami dapati beberapa masalah dan kesepakatan itu jatuh, jadi kami membuat tawaran pada dupleks yang telah saya tunggu selama 10 minit.

Membeli harta yang anda baru sahaja masuk selama beberapa minit tidaklah berisiko kerana ia mempunyai kontinjensi pemeriksaan dalam kontrak anda.

Sekiranya pemeriksa mendapati sebarang masalah utama, kami mungkin sudah dapat menyokongnya. Kedua-dua unit juga diduduki, jadi kami juga boleh mencadangkan selepas mengkaji pajakan, jika sewa kurang dari yang dinyatakan dalam maklumat penyenaraian.

Hartanah menjual dengan cepat di Colorado, dan harga naik, tetapi kami tidak mempunyai untuk membeli sesuatu. Oleh itu, kami menawarkan $ 119,000, kira-kira $ 8,000 kurang daripada harga yang diminta.

Penjual berkata ya.

Sementara itu, isteri saya meminta saya soalan yang tidak dapat saya jawab, sama ada bilik tidur berkarpet, apa warna dindingnya, dan tempat mesin basuh dan pengering terletak.

Nasib baik, inspektor menjawab beberapa soalan itu.

Lebih penting lagi, dia mengalami pengalaman kejuruteraan struktur. Dupleks ini dibina pada tahun 1900, tetapi dia memberi jaminan kepada kami retak di dinding (yang kebanyakannya saya tidak ingat) adalah tidak serius.

Pengajaran:

Jangan terlalu melekat pada harta benda.
Ada alternatif dalam fikiran.
Cuba menawarkan kurang daripada harga yang diminta.
Luangkan masa anda melihat harta benda jika anda berminat dengannya.
Menyewa inspektor dengan pengalaman bangunan atau kejuruteraan.

Berunding dengan Deal

Dupleks tidak mempunyai masalah fungsi utama.

Selepas kami mendapat laporan pemeriksaan, kami meminta beberapa pembaikan kecil, dan penjual bersetuju. Beliau juga memberi jaminan kepada kami satu unit akan kosong pada masa kami berpindah.

Kontrak kami membenarkan kami membatalkan perjanjian jika kami tidak menemui insurans yang boleh diterima. Dan dengan boleh diterima, itu bermakna hampir apa-apa - dari harga hingga apa yang boleh dilindungi atau dikecualikan (seperti gempa bumi atau banjir).

Bahasa kontrak itu berkata kami boleh membatalkan kontrak "berdasarkan apa-apa penyediaan Insurans Harta tidak memuaskan, dalam budi bicara mutlak Pembeli. "Sudah tentu, ada tarikh akhir, seperti semua kontinjensi.

Ejen insurans itu bertanya kepada kami, yang kami sampaikan kepada ejen hartanah kami, yang melepaskannya kepada agen penjualan, yang melepaskannya kepada penjual, yang menjawab ejennya, yang kemudian menghubungi agen kami, yang kemudian menghubungi kami, dan kami menghubungi agen insurans kami, yang kemudiannya mempunyai soalan lain.

Proses itu membosankan dan perlahan. Dan insurans mahal, yang kami dapati hari itu selepas tarikh akhir kontingensi insurans kami.

Mujurlah, selepas mempersoalkan ejen insurans kami, kami mendapati kami dapat menurunkan kos dengan menaikkan jumlah yang boleh ditolak, membayar setahun lebih awal dan mendapatkan insurans kereta kami melalui syarikat yang sama.

Maklumat penyenaraian berkata unit itu disewa dengan harga $ 650 sebulan, tetapi saya tiba-tiba teringat penyewa di satu pihak memberitahu saya dia membayar $ 600.

Kami mendapat salinan pajakan yang dihantar melalui e-mel kepada kami, dan sewa adalah $ 650, tetapi telah didiskaunkan $ 50 jika dia menyimpan tempat yang bagus untuk pameran semasa ia dijual.

Pengajaran:

Pemeriksaan adalah satu peluang untuk merundingkan semula atau keluar daripada perjanjian.
Tonton tarikh akhir dalam kontrak.
Tanya ejen insurans anda bagaimana anda boleh menurunkan premium tahunan anda.
Tanya penyewa soalan apabila anda melihat tempat.
Sentiasa meminta salinan perjanjian sewa dan kontrak lain

Menutup Tawaran

Sebaik sahaja kami melepasi tarikh akhir kontrak kami, kami menyenaraikan rumah kami di Florida untuk dijual.

Ia dijual pada hari berikutnya untuk lebih daripada harga yang diminta - Masa gila kembali di Florida! Kami tutup jualan 16 hari kemudian, beberapa hari selepas menutup dupleks.

Sementara itu, kami mendapati penyewa dalam unit yang kami merancang untuk menduduki masih di sana.

Kami memikirkan kemungkinan kehilangan tempat tinggal selepas ditutup di Florida, dan memutuskan kami memerlukan lebih banyak maklumat. E-mel dan panggilan telefon telah melalui jisim ejen hartanah biasa dan kami tidak dapat mendapatkan gambaran yang jelas tentang keadaan itu.

Isteri saya mendapati penyelesaiannya.

Dia mendapati nombor telefon peribadi penjual di atas pajakan, dan kami memanggilnya secara langsung. Penyewa di unit "kami" lebih kurang berpindah dan akan mengosongkan empat hari sebelum kami tiba.

Ejen hartanah tidak suka dipintas, dan sesetengah penjual lebih suka tidak bercakap dengan pembeli sama sekali, tetapi dalam kes ini, ia adalah salah satu keputusan terbaik kami. Penjual sangat membantu - dia bahkan datang selepas kami menetap untuk menjawab apa-apa soalan yang kami ada.

Kami telah menyatakan bahawa kami boleh menutup lebih awal daripada yang dirancang, tetapi kami tidak pernah mendengar dari syarikat tajuk itu. Pada suatu ketika saya memanggil mereka dan mereka berkata, "Oh ya, kami membuka penutup dan kertas akan berada di sana dalam beberapa hari."

Terima kasih kerana menceritakan kepada kami - ternyata ia tidak penting untuk kita tahu apabila penutupan itu! Kami dengan cepat mengikat wang supaya ia akan berada di sana pada masanya. Saya tidak pernah bertemu dengan sebuah syarikat tajuk yang saya suka.

Pengajaran:

Ia boleh membantu bercakap dengan penjual secara langsung jika boleh.
Mengikuti segala-galanya - anda mungkin tidak diberitahu mengenai perubahan penting.

Cara Membuat Uang Dengan Rumah Anda

Kami tutup pada awal bulan.

Oleh kerana sewa dibayar terlebih dahulu, kami dikreditkan pada penutupan dengan sewa yang telah dikumpulkan. Sekiranya anda ketat dengan wang untuk menutup kos, ini boleh membantu banyak. Pada asasnya, kami membuat wang sebelum kami masuk.

Itulah khabar gembira.

Lima hari selepas kami tiba di rumah baru kami (dengan semua yang kami miliki dan dua kucing di dalam kereta kami), para penyewa di pihak lain mengumumkan bahawa mereka pergi dalam seminggu - dan satu daripada tiga anjing mereka telah merobek lubang di permaidani.

Nasib baik, pemilik sebelumnya telah mengumpul deposit tambahan $ 500 untuk ganti rugi haiwan kesayangan.

Itu berita buruk dan berita gembira. Saya tidak teruja untuk menyiapkan pihak lain untuk penyewa baru sementara masih menetap dan lukisan kami. Sebaliknya, kami mungkin mencari penyewa yang lebih baik dan boleh mula segar dengan peraturan kami sendiri.

Kami memutuskan untuk menggunakan perkhidmatan penempatan untuk mencari penyewa.

Untuk 75% daripada sewa bulan pertama, mereka mengambil gambar, diiklankan di beberapa tempat, mengambil aplikasi, melakukan kredit dan pemeriksaan latar belakang, dan membuat cadangan.

Jadi kami mempunyai perbelanjaan yang tidak dijangka, beberapa ribu ringgit dalam pembaikan, lukisan dan penyediaan lain, dan beberapa masa kosong selepas bergerak.

Tetapi sekarang kita mempunyai penyewa baru di tempatnya, dan untuk $ 50 lebih sebulan daripada yang dijangkakan. Kami berharap mereka akan bertahan selama bertahun-tahun.

Pengajaran:

Tutup pembelian pada awal bulan untuk mengutip sewa prabayar pada penutupan.
Jangkakan perbelanjaan penyediaan sewa dan kehilangan pendapatan daripada kekosongan.
Pastikan untuk mengumpul deposit yang lebih besar atau tambahan jika anda membenarkan haiwan kesayangan.
Mempunyai syarikat pengurusan mencari penyewa jika anda tidak pasti bagaimana untuk meneruskan.

Pembiayaan Dupleks

Kami cukup bernasib baik untuk dapat membayar tunai untuk dupleks kami, tetapi anda juga boleh membiayai mereka.

Bankrate.com menerangkan terdapat beberapa kelebihan istimewa untuk membiayai dupleks apabila anda tinggal di dalamnya.

Sebagai contoh, tidak seperti pelabur yang bukan penghuni, anda boleh mendapatkan pinjaman Pentadbiran Perumahan Persekutuan atau Pentadbiran Veteran.

Dan walaupun rumah anda, anda kadang-kadang boleh menggunakan pendapatan dari pihak lain untuk membantu anda melayakkan pinjaman.

Tetapi pastikan nombor yang masih masuk akal sebaik sahaja anda menambah bayaran pinjaman tersebut.

Contohnya, jika unit bersaiz yang sama, peruntukkan separuh daripada setiap pembayaran gadai janji ke unit pelaburan, bersama dengan separuh daripada perbelanjaan bersama dan semua perbelanjaan khusus untuk pihak itu.

Anda harus berhasrat untuk mempunyai sekurang-kurangnya beberapa aliran tunai positif (pada unit tersebut) selepas semua kos tersebut.

Kelebihan Mengurus Dupleks

Anda mungkin perlu membaca mengenai kelebihan cukai untuk memiliki dan hidup dalam dupleks.

Tetapi pada dasarnya, apa sahaja yang anda belanjakan pada unit sewaan adalah perbelanjaan yang mengurangkan pendapatan yang anda laporkan dan cukai yang anda bayar. Ini termasuk pengiklanan, cat, bunga untuk halaman depan - apa sahaja untuk membantu anda menyimpan tempat yang disewa.

Perbelanjaan untuk keseluruhan harta secara umumnya berpecah tengah.

Sebagai contoh, separuh daripada cukai dan bil insurans adalah perbelanjaan sewa. Tetapi bercakap dengan akauntan jika anda mempunyai harta yang unik, seperti jika satu pihak jauh lebih besar daripada yang lain.

Anda juga mendapat faedah lain untuk menurunkan bil cukai anda, seperti menuntut susut nilai sebagai perbelanjaan. Dan anda masih boleh memenuhi syarat untuk pengecualian cukai keuntungan modal pada separuh daripada harta apabila anda menjual, kerana anda tinggal di dalamnya.

Kekurangan Dupleks

Kelemahan memiliki dupleks adalah tentang apa yang anda rasa.

Berikut adalah senarai pendek masalah yang mungkin dihadapi:

Penyewa yang tidak membayar mengikut masa: Bersedia untuk memulakan pengusiran dengan cepat.
Kerosakan haiwan ke harta anda: Kami boleh mengehadkan bilangan haiwan kesayangan.
Liabiliti berpotensi untuk kemalangan di hartanah: Dapatkan insurans.
Kejutan mahal seperti relau pecah: Kita berusia 30 tahun, jari melintas.
Banyak kerja penyelenggaraan: Ia tidak akan sepanjang masa, tetapi mungkin apabila anda tidak menjangkakan.

Bagi saya, kelemahan terbesar ialah tekanan keputusan yang berterusan.

Adakah saya menetapkan mandi saya sendiri atau membayar lima kali ganda untuk profesional?

Adakah saya membenarkan penyewa mempunyai taman?

Adakah saya meminta sewa pada waktu, walaupun ia bermakna penyewa tidak akan mempunyai wang untuk ubatnya? (Itu sebenarnya datang pada sewa sebelumnya yang saya miliki.)

Masalah ini tidak unik kepada dupleks. Mereka datang dengan mana-mana harta sewa kediaman.

Kelebihan Dupleks Khas

Sebagai pelaburan, hartanah sewa mempunyai kelebihan yang jelas.

Sebagai contoh, sewa biasanya meningkat dari masa ke masa, tetapi pembayaran gadai janji anda tetap sama (dengan andaian anda mendapat kadar tetap), maka pendapatan anda meningkat. Tetapi beberapa kelebihan adalah khusus untuk duplexes pemilik yang diduduki.

Sebagai contoh, dupleks menyediakan peluang untuk melabur kurang di rumah anda sendiri. Dupleks kami mempunyai dua unit 1,100 kaki persegi dan kami telah membayar $ 119,000, manakala rumah kecil di jalan yang sama kos kira-kira sama.

Kami akhirnya meletakkan $ 3,000 ke dalam menetapkan tempat itu. Digabungkan dengan $ 1,000 dalam kos penutupan, kami membelanjakan $ 123,000 - $ 61,500 untuk rumah kami dan $ 61,500 untuk sewa, lebih kurang daripada yang kami akan bayar untuk rumah satu keluarga untuk tujuan sama ada.

Kami tidak suka menjadi tuan tanah, terutama selepas minggu kerja menyediakan tempat itu. Saya tidak suka hartanah. Tetapi di mana lagi kita boleh mendapatkan pulangan 7% yang diharapkan?

Dan itu bukan cerita keseluruhan.

Sekiranya kami membeli rumah keluarga tunggal untuk diri sendiri (pelan sandaran kami untuk pindah ke Colorado), kami akan bergerak lebih jauh dari pusat bandar untuk mencari sesuatu yang lebih murah. Kami masih akan membayar lebih daripada $ 90,000, bukan $ 61,500.

Sekarang kita dapat melabur $ 30,000 yang kami simpan.

Kami membayar wang tunai, tetapi kelebihannya ada jika anda meminjam juga. Dengan melabur kurang dalam ruang hidup anda, anda menyimpan ribuan minat sepanjang tahun.

Satu lagi kelebihan membeli dupleks sebagai rumah adalah anda tinggal bersebelahan dengan penyewa anda, jadi anda boleh menjejaki apa yang berlaku dengan pelaburan anda.

Berada di tempat, anda boleh lebih mudah menangani masalah-masalah kecil sebelum menjadi yang besar.

Dan pemeriksaan sewa hanya beberapa langkah lagi.

Steve Gillman adalah pengarang "101 Cara Aneh untuk Membuat Wang" dan pencipta EveryWayToMakeMoney.com. Beliau telah menjadi seorang repo-man, pemetik tongkat, evaluator mesin pencari, pengetup rumah, pemandu trem, pelayan proses, juroruuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuu.