Pengembaraan di Harta Tanah: 14 Pelajaran Daripada Flip Kondominium Tidak Sengaja

Tidak seperti pelaburan lain, hartanah memberikan anda lebih banyak pilihan daripada membeli dan berharap untuk menjual lebih banyak: Anda boleh menyewa bilik untuk pendapatan, memperbaiki dan membalikkannya, atau membiayai penjualan untuk mendapatkan harga yang lebih tinggi. Keadaan yang tidak diingini boleh bermakna bahawa anda perlu mempertimbangkan pilihan yang mungkin tidak ada pada asalnya, seperti kisah saya menggambarkan.

Pada bulan September 2012, isteri saya Ana dan saya menggunakan simpanan kami untuk membeli kondo di atas kami di Naples, Florida, dengan harga $ 70,000. Walaupun ia tidak banyak, kami menganggapnya lebih baik untuk mempunyai sewa yang begitu dekat, untuk pengurusan yang lebih mudah. Ini adalah Pelan A: Beli, membetulkan dan menyewakan sebuah kondo.

Sudah tentu, jika semuanya berjalan lancar, saya akan menulis jawatan yang berbeza. Walau bagaimanapun, dengan harta tanah, anda sering perlu meneroka "Plan B," "Pelan C" dan kemungkinan kreatif yang lain, seperti yang anda akan lihat pada masa yang kita sampai ke "Rencana D.". Inilah yang berlaku - dan bagaimana anda boleh belajar dari pengalaman saya apabila anda sudah bersedia untuk menyewa kondominium anda sendiri.

Membeli sebuah Condo untuk Flip

Sekiranya bukan untuk tukang tangan yang memandang tempat dengan kami, kami mungkin telah menolak perjanjian kerana jumlah perkara yang perlu diperbetulkan.

Walau bagaimanapun, beliau yakin ia boleh dilakukan untuk kira-kira $ 6,000. Beliau baru-baru ini memenangi $ 1 juta di loteri negeri Florida dan hanya melakukan kerja tukang tangan separuh masa, sehingga mungkin menyumbang pada pandangannya yang umumnya optimis. Walau apa pun, sikapnya "boleh lakukan" adalah menggalakkan, jadi kami dijadualkan menutupnya.

Ejen hartanah kami, juga optimis, berkata kita sepatutnya dapat menyewa tempat itu dengan harga $ 1,100 sebulan. Beliau menunjuk iklan untuk unit lain di kompleks kami, yang pemiliknya meminta $ 1,100 sebulan. Di atas kertas, ia kelihatan seperti kita akan mempunyai aliran tunai kira-kira $ 600 sebulan.

Tonton Out untuk Perbelanjaan Tambahan

Sehari sebelum penutupan, kami pergi ke mesyuarat persatuan kondominium, di mana ia diumumkan bahawa iuran akan naik dari $ 320 hingga $ 340 sebulan. Di samping itu, para pegawai memindahkan peta banjir persekutuan, meletakkan kami di zon risiko yang lebih tinggi, jadi akan ada penilaian tahunan $ 600 untuk insurans tambahan.

Perbelanjaan tambahan itu bermakna aliran tunai kami dijangka menurun sebanyak $ 70 sebulan (belum lagi kita perlu membayar tambahan $ 840 setahun di tempat kita sendiri).

Kami serius mempertimbangkan untuk memberikan deposit kami dan berjalan jauh dari perjanjian. Tetapi optimisme adalah berjangkit; selepas bercakap lagi kepada ejen dan tukang guna kami, kami pergi ke hadapan dan ditutup.

Pelajaran 1: Sebelum anda membeli, tanya orang utama dalam persatuan kediaman atau strata mengenai apa yang mungkin berlaku tidak lama lagi. Kejutan seperti kita biasanya tidak akan muncul dalam dokumen kewangan persatuan kondominium, yang mencerminkan hanya apa yang sudah berlaku.

Bajet Masa Tambahan dan Wang untuk Pembaikan

Kos penutupan kurang dari yang kami jangkakan; ia bagus untuk mempunyai kejutan yang baik sekali-sekala. Tetapi kemudian kita perlu bekerja membaiki kondo, dan meneka apa? Ia mengambil masa lebih lama daripada yang dijangkakan dan kos lebih banyak daripada yang kami telah merancang.

Tempat yang lembut di dinding di atas suis lampu oleh pintu depan? Isteri saya betul; ia bukan hanya kerosakan dari kebocoran lama yang telah dibaiki. Ia adalah lembap, dan bukan hanya dalam imaginasinya. Setiap kali hujan, air menetes di dalam dinding ke dalam kotak elektrik itu.

Kami memanggil pengurusan dan membaiki bumbungnya. Untunglah persatuan kondominium kami mengupah pengurusan yang baik, atau kami boleh menunggu beberapa minggu daripada dua hari. Kami terpaksa mengoyakkan dinding, menyemburkan segala-galanya di dalamnya dengan peluntur untuk mencegah cendawan, dan memasang dua panel kering baru sebelum melukis bilik.

Pelajaran 2: Percayalah bahawa intuisi dan mengambil pandangan kedua atau mendapatkan pemeriksaan jika ada sesuatu yang tidak kelihatan betul.

Kebocoran di almari penghawa dingin menyalurkan air hujan ke dalam kotak pemutus elektrik 220 volt. Selepas percubaan ketiga untuk membaikinya, kami terpaksa menunggu seminggu sebelum hujan lebat sekali lagi - satu-satunya cara untuk mengetahui dengan pasti bahawa ia akhirnya ditetapkan.

Pelajaran 3: Pastikan untuk menguji pembaikan anda sebelum anda mengandaikan anda selesai.

Saya membaiki dinding kering di almari A / C oleh diri saya, kerana kerja tidak sempurna saya tidak kira sama ada di sana.

Pelajaran 4: Anda boleh menyimpan wang dengan melakukan banyak kerja rumah sendiri, dan anda tidak perlu menjadi yang baik jika anda bekerja di kawasan di mana penampilan tidak begitu penting.

Kerana ini dan sedozen kejutan lain, projek yang difikirkan oleh tukang tangan kami akan mengambil "seminggu hingga 10 hari" berlangsung lebih dari sebulan, dan juga mengatasi anggaran. Kita seharusnya tahu lebih baik, kerana dalam pengalaman kami semua kontraktor terlalu optimis mengenai bingkai masa dan kos.

Pelajaran 5: Untuk selamat, gandakan anggaran kontraktor mengenai masa yang diperlukan untuk menyelesaikan pembaikan dan pengubahsuaian. Untuk selamat, tambahkan 20% atau lebih kepada anggaran kos.

Pakar kami, walaupun terlalu optimis mengenai masa dan kos, adalah hebat. Sikapnya adalah bahawa untuk setiap masalah ada sentiasa penyelesaian, dan dia akan menemuinya. Dia mengajar saya bagaimana untuk meletakkan jubin, melakukan kerja-kerja elektrik, menggantikan roda pintu gelangsar - senarai berjalan. Lebih penting lagi, beliau mengajar saya menjadi penyelesaian masalah yang lebih baik. Kami akan mengupah dia lagi dalam satu saat (tetapi kami akan menggandakan anggaran masa dan menambah 20% kepada anggaran kosnya).

Pelajaran 6: Ambil kesempatan daripada pengetahuan kontraktor anda untuk belajar bagaimana melakukan pembaikan asas dan memperbaiki diri anda. Ia boleh menjimatkan wang anda pada projek semasa dan pada masa depan.

Kos Penyelidikan dan Menjadi Fleksibel

Ketika kami semakin hampir pada penghujung projek, kami telah menguji mesin basuh mesin basuh / pengering yang telah datang dengan tempat itu, dan menyaksikan memuntahkan air di lantai. Pembaikkan kami dikenakan $ 69 untuk memberitahu kami bahawa ia tidak dapat dielakkan.

Kami merancang untuk membelanjakan $ 700 untuk unit baru, kerana mesin basuh / pengering tetap menetapkan kos sebanyak $ 500. Kita tidak boleh mendapatkan set biasa, kerana hookups berada dalam almari sempit yang hanya menampung jenis yang disusun. Seperti ternyata, unit disusun adalah mahal. Yang paling murah yang kita dapati di mana saja ialah $ 1,300. Aduh!

Pelajaran 7: Periksa peralatan dengan berhati-hati sebelum membeli tempat. Sekiranya anda fikir anda perlu menggantikan sesuatu, jangan mengesyaki; semak harga dalam talian.

Pada akhirnya, kami hanya kira-kira $ 1,000 berbanding bajet kerana kami mengubah rancangan itu. Sebagai contoh, kami memilih untuk melukis kesombongan bilik mandi dan bukan menggantikannya. Kami juga melukis almari dapur dan bukan menggantikan pintu. Ia tidak mungkin bahawa perubahan dalam pelan kami akan mempengaruhi apa yang boleh kami sewa tempat itu. Salah satu perkara yang saya sukai mengenai hartanah ialah terdapat banyak cara untuk mendekatkan dan menyelesaikan masalah.

Pelajaran 8: Cari cara lain (murah) untuk melakukan perkara jika perbelanjaan terlalu jauh ke atas belanjawan, tetapi hanya jika pelan ganti tidak akan menjejaskan kadar sewa atau harga jualan anda terlalu banyak.

Nilai Penyusunan Potensial Jualan atau Sewa

Ejen kami, yang juga ejen sewa kami, telah sangat optimis mengenai potensi sewa. Pemilik yang meminta $ 1,100 untuk tempatnya di kompleks kami menurunkannya kepada $ 1,000 sebulan - dan enam minggu kemudian, masih belum menyewakannya. Kami mendapati bahawa tempat-tempat yang sekarang disewa di kompleks kami adalah dari $ 800 sebulan hingga $ 950. Ia adalah sesuatu yang sepatutnya kita lihat lebih teliti sebelum membuat tawaran.

Walaupun semua unit adalah sama dan saiz susun atur, kami tidak mempunyai peralatan teratas, jadi ia kelihatan seperti kami dapat memperoleh $ 900 sebulan. Antara pengurangan $ 200 dalam rentetan yang diunjurkan dan kejutan $ 70 pada yuran dan penilaian, aliran tunai yang dijangkakan kini turun kepada $ 330 sebulan.

Daripada 9% yang kami harapkan, pulangan pelaburan kami akan hanya sekitar 5% setahun sekarang - jika tidak ada lagi kejutan.

Pelajaran 9: Buat kerja rumah anda sendiri untuk menentukan kadar sewa. Jadilah ragu-ragu terhadap kadar sewa yang diiklankan; tentukan berapa banyak penyewa sebenarnya membayar unit yang sama.

Menyiasat Penyewa Prospektif

Penyewa prospektif terpaksa memohon kepada kami, tetapi juga kepada persatuan kondominium. Mereka membayar yuran permohonan $ 100 yang tidak boleh ditolak dan $ 70 untuk pemeriksaan latar belakang. Kami tidak suka bahawa kekurangan kawalan pada akhirnya, tetapi ia mempunyai kelebihannya. Pemeriksaan latar belakang membantu menghilangkan penyewa yang dipersoalkan.

Sebagai contoh, ada wanita yang bersedia membayar kami enam bulan sewa terlebih dahulu kerana "pengangguran" beliau sementara. Sebaik sahaja kami telah menandatangani perjanjian pajakan, pemeriksaan latar belakang menunjukkan bahawa dia telah mencuri dadah dari hospital di mana dia bekerja, dan oleh itu mungkin tidak akan lagi mempunyai pekerjaan kejururawatan. Dan lelaki yang sangat baik yang mengatakan bahawa dia mempunyai "satu DUI" di masa lalu juga mempunyai caj dadah tambahan.

Pengurusan persatuan membantu menemui pembohongan ini, tetapi kami juga menjadi sangat baik menggunakan Internet untuk menyiasat penyewa yang berpotensi. Sungguh mengagumkan berapa kerap anda akan mendapat hasil apabila mencari dalam talian menggunakan "tembakan mug" ditambah nama seseorang!

Pelajaran 10: Lebih mudah untuk menyiasat penyewa yang mungkin terima kasih kepada Internet, jadi dapatkan dalam talian dan mulakan mencari!

Seorang penyewa yang berpotensi menginginkan tempat tersebut sementara kami masih menyewa untuk $ 1,000 sebulan. Tetapi apabila ejen kami menghantar perjanjian pajakan satu atau dua hari kemudian, dia tiba-tiba "teringat" mendengar bahawa sewa adalah $ 925. Setakat yang dapat kami tentukan, ini adalah taktik penangguhan supaya dia dapat terus mencari sesuatu yang lebih baik atau berunding dengan kadar sewa yang lebih rendah. Akhirnya, beliau menandatangani pajakan pada $ 1,000 - dan kemudian permohonannya ditolak oleh persatuan kerana masa lalu jenayah.

Pelajaran 11: Jadikan istilah ini sangat jelas, dan dapatkan pajakan yang ditandatangani secepat mungkin.

Oleh kerana pengurusan kondo atau ahli lembaga pengarah diperlukan untuk mewawancarai semua pemohon, dan wawancara tersebut dilakukan hanya pada hari Selasa, setiap permohonan yang ditolak memberi kami biaya.

Masa adalah wang, terutamanya apabila anda bukan sahaja mempunyai cukai, insurans dan utiliti untuk membayar, tetapi juga beratus-ratus ringgit sebulan di dalam kondominium. Kita boleh mengelakkan beberapa kos ini jika kita telah menyiasat dan mengecualikan beberapa penyewa yang berpotensi sebelum mereka memohon kepada persatuan.

Pelajaran 12: Proses penyewaan kondominium menjadi lebih rumit dan boleh mengambil masa lebih lama dari menyewa rumah, jadi merancang masa tambahan dan perbelanjaan. Menyiasat penyewa dalam talian sebaik sahaja ia terpakai, jadi anda boleh dengan cepat mengecualikan mereka yang tidak akan diterima oleh persatuan. Ini menjimatkan masa anda dan, dengan itu, wang.

Beralih ke Pelan B ... kemudian C, dan kemudian D

Pada ketika ini, dengan begitu banyak kejutan dan setiap bulan yang menelan kos kami sekurang-kurangnya $ 900 dalam sewa yang hilang, kami mula tertanya-tanya apakah kami telah membuat keputusan yang tepat. Mungkin kita perlu pergi Rencana B: Berikan sebagai tuan tanah dan menjual tempat itu.

Kami pergi bersama Pelan C: Senaraikan kondo untuk dijual dan terus menawarkannya. Jika ia dijual untuk keuntungan, kami akan gembira. Sekiranya ia disewa, kami akan menurunkan penyenaraian jualan dan gembira sekurang-kurangnya mempunyai pendapatan dari tempat itu.

Akhirnya kami melangkah lebih jauh dan dilaksanakan Rencana D: Cuba untuk menyewa kondo semasa penyenaraian untuk jualan kedua-dua itu dan yang kita tinggal di tingkat bawah. Jika kita menyewa satu tingkat atas, itu akan menjadi baik. Jika tidak, apabila salah satu daripada dua yang dijual, kita akan menggugurkan penyenaraian di pihak yang lain dan hidup dalam hal itu.

Langkah ini akan mudah jika rumah kami dijual - satu langkah untuk penerbangan. Namun, kami harga rumah kami $ 5,000 lebih tinggi daripada kondominium pelaburan untuk menggalakkan pembeli memilihnya.

Kami mendapat tawaran yang tidak berfungsi kedua-duanya tempat. Tawaran di rumah kami adalah pada harga yang baik, sebahagiannya kerana kami bersedia untuk mengambil $ 30,000 ke bawah dan membiayai sisa selama beberapa tahun. Malangnya, pembeli terpaksa bergegas pulang ke rumahnya di Itali ketika ibunya sakit, dan akhirnya dia menolak tawaran itu.

Nasib baik adalah permulaan musim "musim" di selatan Florida (semua orang datang ke sini pada musim sejuk), jadi tawaran terus datang dan kami telah menandatangani kontrak pada akhir Januari 2013. Kami menjual kondo di tingkat atas (bukan rumah kami) untuk $ 92,000, ditutup pada bulan Mac.

Berapa Banyak Kita Membuat Flipping dengan Condo

Selepas setiap perbelanjaan terakhir, keuntungan bersih kami adalah $ 4,500 - tidak banyak teruja, terutamanya sejak saya meletakkan dalam enam minggu kerja keras yang menetapkan tempat itu. Tetapi kami gembira dapat dilakukan dengan projek itu, dan keuntungan itu sama dengan upah enam bulan pada waktu sambilan, pekerjaan $ 9-per-jam yang saya miliki pada masa itu.

Pelajaran 13: Anda sentiasa mempunyai lebih daripada satu pilihan dengan hartanah, jadi pertimbangkan cara lain untuk membuat keuntungan atau pendapatan anda. Menawarkan pembiayaan boleh membawa anda harga yang lebih tinggi, dan agak selamat jika anda mendapat bayaran pendahuluan yang besar.

Perkara masa, jadi pelan mengikut masa terbaik untuk dijual. Sekiranya kami telah membeli kondominium di musim sejuk dan bersedia untuk dijual pada bulan Mei, kami mungkin menunggu lebih banyak bulan untuk mendapatkannya, dan kos pemegangan mungkin memakan sebahagian besar keuntungan.

Sayangnya untuk pembeli kami, unit penghawa dingin meninggal beberapa bulan selepas mereka membeli tempat itu, dengan kos kira-kira $ 4,000 untuk penggantian. Itu akan menghilangkan hampir semua keuntungan kita jika ia berlaku ketika kita masih memiliki tempat itu, yang membawa kepada pelajaran terakhir kita:

Pelajaran 14: Pelaburan hartanah akan sentiasa penuh dengan kejutan (dan tidak banyak daripada mereka akan menjadi menyenangkan). Oleh kerana anda tidak tahu bila kejutan mahal akan datang, dengan serius mempertimbangkan menerima sebarang tawaran yang membuat anda mendapat keuntungan yang baik, daripada membayar lebih banyak kos memegang dan mengambil risiko perbelanjaan besar sambil menunggu untuk mendapatkan harga yang lebih rendah.

Turn Anda: Pernahkah anda melabur dalam hartanah, dan adakah anda mengalami banyak kejutan?