Bagaimana Melabur Dalam Kesan Tanah Realiti Crowdfunded Cukai Anda

Hartanah Crowdfunding telah mendapat rayuan yang luas sejak beberapa tahun kebelakangan ini. Pengalaman dan pengalaman yang tidak berpengalaman semuanya menyelam ke dalam peluang unik ini untuk melabur dalam hartanah.

Apakah implikasi cukai melabur dalam harta tanah yang banyak sekali? Adakah ia dikenakan cukai seperti stok? CD? Perniagaan?

Mengganti bagaimana penumpuan harta tanah yang ramai boleh dikenakan kompleks bergantung pada jenis pelaburan.

Dalam artikel ini, kita melihat beberapa senario yang berbeza untuk membantu anda mendapatkan pengawal bagaimana penumpuan pelaburan hartanah yang ramai.

Struktur Pelaburan

Mari kita lihat dulu beberapa struktur dan jenis pelabur yang berbeza yang sering dijumpai dalam pelaburan harta tanah yang ramai.

Terdapat dua jenis pelabur dalam pelaburan harta tanah crowdfunded: Bertauliah dan bukan bertauliah.

Pelabur yang bertauliah mempunyai lebih banyak peluang untuk melabur daripada pelabur yang tidak bertauliah tetapi mereka juga menanggung risiko yang lebih tinggi. Peraturan SEC 501 Peraturan D mentakrifkan pelabur terakreditasi.

Pelabur-pelabur ini mempunyai pendapatan tahunan paling kurang $ 200,000 untuk dua tahun sebelumnya dan nilai bersih lebih dari $ 1 juta.

Beberapa tapak crowdfunded hartanah membenarkan hanya pelabur yang terakreditasi untuk melabur dalam projek mereka.

Projek yang pelabur terakreditasi akan sering melabur dalam dipanggil projek ekuiti. Ini bermakna pelabur sebenarnya menjadi rakan kongsi dalam syarikat, yang sering menjadi LLC (Syarikat Liabiliti Terhad) atau LP (Mitra Terhad).

LLC akan melabur dalam projek hartanah tertentu.

Keuntungan dan kerugian dari aliran LLC ke pelabur. Kerana aliran ini melalui, LLC tidak membayar sebarang cukai. Pelabur sebaliknya membayar cukai.

Bentuk pembiakan harta benda yang lain adalah melalui hutang. Untuk jenis pelaburan ini, pelabur tidak perlu diakreditasi dan tidak memiliki ekuiti dalam syarikat. Dengan pelaburan hutang, pelabur mendapat faedah.

Kebanyakan struktur hutang membenarkan pelabur membeli saham dalam dana, yang kadang-kadang dipanggil eREITs. Dalam senario ini, ia sama dengan pelaburan dalam stok atau CD.

Implikasi Cukai Struktur Perniagaan / Penjualan

Bukan pelabur yang bertauliah membeli saham dana mempunyai kesan cukai yang paling mudah.

Mereka menerima 1099-INT daripada syarikat hartanah crowdfunding yang mereka melabur dan dikenakan cukai pada kadar cukai pendapatan biasa mereka.

Sekiranya pelabur dilaburkan dalam pelbagai dana, pelaburan mereka boleh diagregatkan menjadi satu 1099-INT dan bukannya menerima individu 1099-INT untuk setiap dana.

Bagi pelabur yang melabur dalam pelaburan ekuiti, perkara menjadi lebih rumit. Pelabur-pelabur ini akan menerima borang cukai K1. A K1 adalah untuk pendapatan melalui perkongsian perniagaan.

Paul Sundin, ahli strategi CPA dan cukai, yang dihuraikan dalam temu bual dengan RealtyShares.com mengenai hubungan antara LLC dan K1, "... dalam struktur di mana LLC, alasan saya, pelabur RealtyShares melabur ke RealtyShares LLC, yang seterusnya melabur ke dalam penajaan atau perjanjian penaja, yang akan menjadi pengembalian perkongsian pada kumpulan RealtyShares, dan di sinilah K-1 akan keluar dari transaksi tertentu, dan ia akan mengalir melalui sifat-sifat cukai kepada pelabur individu. "

Pelabur ekuiti mungkin juga menerima pendapatan faedah dan keuntungan modal. Pendapatan faedah boleh menjadi pendapatan biasa seperti yang dinyatakan sebelum ini.

Keuntungan modal, daripada pelaburan yang dipegang selama lebih dari satu tahun, dianggap jangka panjang dan dikenakan cukai pada kadar yang lebih baik sebanyak 15% atau 20%.

Sesetengah orang percaya bahawa mereka tidak boleh menuntut kerugian dari K1 mereka. Itu tidak sepenuhnya benar. Kerugian pasif pada K1 hanya boleh mengimbangi pendapatan pasif lain. Bukan pendapatan pelaburan. Kerugian pasif boleh dibawa ke tahun hadapan.

Urusniaga ekuiti yang mempunyai pengagihan suku tahunan (aliran tunai) boleh dikenakan cukai sebagai pendapatan. Mengenai membeli dan memegang pelaburan (jangka panjang), aliran tunai boleh diimbangi oleh susut nilai dan potongan lain, yang boleh mengakibatkan kerugian.

Pada akhir pelaburan jangka panjang, biasanya apabila harta itu dijual, keuntungan atau kerugian dari aliran harta masuk kepada pelabur pada K1.

Cukai Persekutuan dan Negeri

Bagi pelabur ekuiti, mereka mungkin berada di bawah keadaan negara, yang mungkin tidak menjadi tempat kediaman mereka. Ini boleh berubah mengikut keadaan. Sekiranya negara sedang menguatkuasakan isu itu, pelabur perlu memfailkan pulangan dengan keadaan itu.

Keadaan pemastautin pelabur akan sering memberi kredit atau peruntukan dalam kes ini.

Bagi negeri-negeri yang tidak mempunyai cukai pendapatan, mungkin ada notis pemfailan yang diperlukan.

Kesimpulannya

Seperti yang dapat anda lihat, terdapat banyak perkara yang boleh menyebabkan akibat cukai dari crowdfunding pelaburan hartanah, terutamanya untuk pelaburan ekuiti di mana pelabur menerima K1s.

Bukan pelabur yang bertauliah yang melabur dalam dana mempunyai senario cukai yang paling mudah.

Mereka menerima 1099-INT dan membayar cukai pendapatan biasa. Ia tidak jauh berbeza daripada penerimaan 1099-INT untuk pendapatan faedah pada CD.

Sudah tentu, keadaan cukai semua orang berbeza. Lebih baik untuk bekerjasama dengan CPA untuk lebih memahami senario cukai unik anda dan kesan hartanah crowdfunding akan memberi kesan kepadanya.

Adakah anda melabur dalam harta tanah yang ramai atau anda akan menganggapnya?