Bagaimana Untuk Bermula Dengan Rumah Hacking Untuk Membangun Kekayaan Harta Tanah

Rata-rata, orang Amerika yang membina kekayaan apa pun, lakukannya dengan memiliki rumah mereka sendiri. Dalam jangka masa panjang, memiliki rumah biasanya lebih baik daripada menyewa kehidupan. Walau bagaimanapun, jika anda sanggup "hack rumah", memiliki rumah boleh melontarkan nilai bersih anda dengan segera.

Secara umum, penggodaman rumah adalah seni penyewa membayar kediaman utama anda. Anda boleh melakukan itu dengan menyewa bilik tidur di atas Airbnb, dengan tinggal di satu bahagian harta multi-unit, atau dengan tinggal bersama rakan sebilik.

Sebagai contoh, sahabat saya membeli sebuah rumah 4 bilik tidur ketika dia memulakan kuliah di Arizona State University. Dia tinggal di bilik tidur utama, dan menyewa tiga bilik lain. Pengaturan ini meliputi semua perbelanjaannya - jadi dia bukan sahaja membina kekayaan, tetapi hidup secara percuma!

Dengan memilih rumah utama yang tidak konvensional (atau keadaan hidup yang tidak konvensional), anda boleh menetapkan diri anda untuk perbelanjaan hidup yang sangat rendah sekarang, dan perbelanjaan aliran tunai yang besar pada masa akan datang.

Pikirkan peretasan rumah boleh menjadi tepat untuk anda? Inilah cara anda memulakannya.

Pulangan Pelaburan Navigasi Pantas Dengan Bayaran Rumah Utama Ke AtasThink Dari Rumah Anda Sebagai Seorang PelaburanKanapa House-Hack? House Hacking Math1% RuleCap Flow RateCash Flow (Actual and Imputed) Final Thoughts

Pulangan Pelaburan Dengan Pembayaran Utama Rumah Rendah

Ramai orang muda yang menjauhkan diri daripada melabur hartanah kerana anda memerlukan bayaran pendahuluan 20 hingga 25% untuk mendapatkan pinjaman dari bank. Walau bagaimanapun, apabila anda meretas rumah, anda boleh pergi dengan bayaran pendahuluan yang kecil.

Rocky of Tampa, Florida dan pengarang blog pembiayaan 30-0, menggunakan pinjaman VA untuk membeli "rumah hack" pertama. Pinjaman VA adalah faedah pinjaman untuk veteran dan tentera tugas aktif yang membolehkan peminjam meletakkan 0% di rumah utama.

Ketika Rocky melewati proses itu, dia membayar beberapa biaya di sepanjang jalan, tetapi pada hari ia membeli rumahnya, penjualnya mengembalikan kosnya. "Saya benar-benar mengalahkan $ 300 pada pertukaran itu, jadi ia berhasil dengan baik."

Selepas membeli rumah itu, Rocky berpindah dengan dua sahabat yang membayar sewa kepadanya. Walaupun dia mempunyai dua sahabat yang tinggal bersamanya, Rocky hanya membayar $ 80 sebulan ke arah gadai janjinya dan ditambah satu pertiga daripada utiliti itu.

Sekiranya anda mempertimbangkan penggodaman rumah, tawaran terbaik adalah pinjaman VA dan USDA jika anda layak untuk mereka. Pinjaman ini mempunyai yuran pendahuluan tinggi, tetapi mereka memerlukan bayaran pendahuluan 0%.

Peminjam juga mungkin ingin mempertimbangkan hipotek konvensional pembayaran 5%. Walaupun anda akan membayar PMI sehingga anda mencapai ekuiti 20%, itu masih merupakan pinjaman yang lebih murah. Pinjaman FHA mempunyai yuran pendanaan yang tinggi, dan yuran tahunan yang berterusan. Mereka membenarkan bayaran turun serendah 3.5%, tetapi mereka mungkin tidak bernilai kos.

Jika anda serius membeli harta pertama anda, anda boleh membandingkan kadar faedah gadai janji dan pilihan pinjaman di LendingTree.

Fikirkan Rumah Anda Sebagai Pelaburan

Walaupun ia agak mudah untuk mendapatkan pembiayaan untuk sebuah rumah utama, bukan setiap rumah sama "digodam." Ruby Escalona dan Peter Prokaj dari Jacksonville, Florida, dan blogger di A Journey We Love, membeli rumah bandar tiga bilik tidur, dua bilik mandi.

Oleh kerana mereka sebenarnya telah tinggal bersama rakan sebilik lain di apartmen dua bilik, mereka merasakan rumah bandar itu cukup besar untuk disewakan. Walau bagaimanapun, mereka memutuskan bahawa tetamu Airbnb akan bekerja lebih baik daripada mempunyai teman sebilik sepenuh masa. Escalona menerangkan, "Sangat mengasyikkan untuk mengisi rumah kami dengan tetamu. Salah satu sebab kami berjaya ialah lokasi. Ia berada di kawasan yang sangat baik. Semua orang mahu bergerak di sini. Orang ramai mula berkumpul di sini. "

Dengan membeli rumah yang lebih besar di kawasan kejiranan yang lebih baik, Escalona dan Prokaj mempunyai banyak kejayaan menggodam rumah mereka. Rata-rata, pendapatan dari tetamu Airbnb meliputi 85 hingga 90% daripada gadai janji dan kos mereka, ditambah pula dengan mereka menebus perbelanjaan tertentu daripada cukai mereka.

Rocky mempunyai minda pelaburan yang sama apabila dia membeli rumahnya. Dia membeli rumah empat bilik tidur yang dia tahu boleh lulus "peraturan 1%" di mana sewa kasar adalah sekurang-kurangnya 1% daripada nilai rumah. Dia juga membeli rumah itu, mengetahui bahawa dia akan berkongsi dengan rakan-rakan sebilik. Beliau menganggap susunan kawasan umum, bagaimana padat pintu bilik tidur, dan faktor lain untuk memastikan ia adalah tempat di mana dia merasa selesa hidup.

Sekiranya anda membuat keputusan untuk membeli rumah pelbagai keluarga, anda perlu memastikan rumah itu dapat memenuhi keperluan aliran tunai jika anda memutuskan untuk meninggalkan harta tersebut (untuk mengambil kerja baru atau kerana anda mahukan rumah yang berbeza).

Walaupun menggunakan rakan sebilik untuk mengurangkan perbelanjaan hidup anda membuat banyak akal, anda tidak mahu terjebak dalam harta yang aliran tunai negatif.

Bolehkah sesiapa House-Hack?

Rocky menjelaskan bahawa untuk ramai orang, idea penggodaman rumah tidak mustahil secara kewangan; ia tidak mungkin secara sosial. "Anda perlu bersiap sedia untuk mata-mata," dia menerangkan, "Maksud saya, saya berusia 32 tahun dan saya tinggal dengan teman sebilik, tetapi saya membayar sedikit untuk tinggal di rumah, jadi ia membantu matlamat kewangan saya. "

Prokaj menjelaskan bahawa untuk Escalona dan dirinya sendiri, rahsia sebenar untuk penggodaman berjaya adalah orang yang mempercayai dan fleksibel. Beliau menasihati, "Fikirkan ini sebagai alat kewangan yang baik.Ia boleh membantu anda menjimatkan banyak wang pada gadai janji anda yang boleh anda belanjakan di tempat lain. "

Ibu bapa biasanya membantah bahawa membesarkan anak-anak membuat penggodam rumah mustahil. Penulis kakitangan kami, Hannah mempunyai pengalaman sendiri yang membuktikan tidak demikian. Dia membeli rumahnya semasa dia mempunyai anak kecil. Dia secara khusus membeli rumah berpecah dengan bilik tidur dan bilik mandi di ruangan bawah tanah supaya dia dapat menyewakannya jika dia mendapati orang yang betul.

Selepas tinggal di tempatnya selama seminggu, seorang kawan mendekati dia meminta untuk menyewakan ruang bawah tanahnya. Ia adalah satu kesempurnaan. Beliau telah tinggal di sana bersama dua anaknya sekarang, dan sewanya meliputi kebanyakan perbelanjaan perumahannya.

Jika ini menarik untuk anda, semaklah bagaimana untuk memulakan penyenaraian rumah anda di Airbnb.

House Hacking Math

Jika anda akan masuk ke dalam penggodaman rumah sebagai strategi pembangunan kekayaan, maka pentinglah wang itu berfungsi dengan baik. Khususnya, anda perlu menjimatkan wang semasa anda tinggal di dalam harta itu dan mempunyai pilihan untuk mengubahnya menjadi sewa tunai semasa anda memutuskan untuk bergerak. Anda tidak mahu mengira ekuiti yang semakin meningkat (terutamanya dalam hartanah pelbagai kaum).

Berikut adalah tiga pengiraan yang perlu anda lakukan sebelum membeli sebuah rumah untuk menggodam.

1% Peraturan

Peraturan 1% menyatakan bahawa harta sewa harus mempunyai sewa kasar bersamaan dengan 1% daripada nilai harta setiap bulan. Jika harta bernilai $ 100,000, maka ia sepatutnya mempunyai sewa pasaran yang adil sekurang-kurangnya $ 1,000 sebulan. Harta bernilai $ 400,000 sepatutnya mempunyai sewa pasaran yang adil sekurang-kurangnya $ 4,000 sebulan.

Oleh kerana anda merancang untuk hidup dalam harta ini, harta itu tidak perlu mencapai peraturan 1% dengan anda yang tinggal di dalamnya. Sebaliknya, anda harus menilai harta itu seolah-olah anda akan menyewakan seluruh harta itu kepada pihak ketiga.

Bergantung di mana anda tinggal, aturan 1% mungkin terdengar mustahil untuk dicapai. Itulah sebabnya masuk akal untuk melihat harta sewa pelbagai jenis. Sifat berbilang kaum sering kali membolehkan anda mencapai pendapatan sewa yang lebih tinggi berbanding nilai harta tersebut.

Sekiranya anda merancang untuk menyewa hartanah di Airbnb, membuat anggaran konservatif mengenai kadar penginapan dan sewa anda. Anda tidak mahu menganggap anda akan mempunyai pengunjung 30 hari sebulan semua membayar harga penuh.

Kadar Cap

Jika anda mendapati tempat yang melewati peraturan 1%, sudah tiba masanya untuk mengetahui sama ada harta anda mempunyai pendapatan operasi bersih yang positif. Nombor ini menunjukkan tentang berapa banyak wang yang dapat anda harapkan untuk memperoleh selepas anda melunaskan hipotek.

Pendapatan Operasi Bersih yang Diwajibkan

Inilah pengiraan bagi pendapatan operasi bersih yang dicadangkan:

Pendapatan sewa yang dijangka * (katakan $ 1,000 sebulan) = $ 12,000 setahun.
Kadar kekosongan (katakan 10%) = - $ 1,200 setahun.
Cukai harta = - $ 1,200 setahun.
Insurans harta = - $ 600 setahun.
Utiliti yang dikongsi (jika ada) = $ 0.
Perbelanjaan lain (seperti HOA, dsb.) = - $ 2,400 setahun.
Jumlah = $ 6,600 setahun.

* Gunakan pendapatan sewa yang dijangkakan jika anda tidak tinggal di hartanah.

Harta ini menghasilkan $ 6,600 setahun sebelum anda membayar prinsipal dan faedah atas pinjaman anda. Jika harta benda berkenaan bernilai $ 100,000, harta tanah ini mempunyai kadar cap 6.6% setahun. Ini bermakna anda boleh memperoleh maksimum 6.6% (ditambah dengan peningkatan nilai rumah) setahun setelah anda melunaskan hipotek.

Oleh kerana anda tinggal di unit ini, anda perlu mengira kadar cap anda berdasarkan pada hidup di dalam harta itu juga. Gunakan persamaan yang sama, tetapi bukannya pendapatan sewa yang dijangka berdasarkan nilai pasaran yang adil untuk sewa, pertimbangkan apa yang sebenarnya anda harapkan untuk mengenakan bayaran penyewa atau rakan sebilik anda. Sebagai contoh, anda mungkin mempunyai dua rakan sebilik yang anda bayar $ 400 sebulan, masing-masing. Dalam keadaan ini, pendapatan sewa anda ialah $ 800 sebulan atau $ 9,600 setahun.

Pendapatan Operasi Bersih Sebenar

Pendapatan sewa yang dijangka * (katakan $ 800 sebulan) = $ 9,600 setahun.
Kadar kekosongan (katakan 10%) = - $ 960 setahun.
Cukai harta = - $ 1,200 setahun.
Insurans harta = - $ 600 setahun.
Utiliti yang dikongsi (jika ada) = $ 0.
Perbelanjaan lain (seperti HOA, dsb.) = - $ 2,400 setahun.
Jumlah = $ 4,440 setahun.

* Berdasarkan sewa yang dijangkakan daripada rakan sebilik atau penyewa sementara anda menggodam rumah.

Dalam contoh ini, semasa tempoh peretasan rumah, anda akan mencapai kadar cap 4.44% pada harta $ 100,000.

Kadar cap yang anda perlukan untuk mencapai akan bergantung kepada matlamat anda untuk harta itu. Bagi penggodam rumah, saya akan mencari kadar cap sekurang-kurangnya 3 hingga 4% dengan sewa sebenar. Menggunakan metrik yang dihantarkan, anda mungkin mahu melihat sekurang-kurangnya 5%, tetapi anda mungkin ingin mencari sesuatu yang lebih dekat dengan 7 hingga 8% jika anda seorang pelabur yang agresif.

Aliran Tunai (Sebenar dan Terputus)

Sekiranya kadar topi berfungsi untuk memihak kepada anda (seperti dalam contoh di atas), sudah tiba masanya untuk mempertimbangkan sama ada ini adalah harta untuk hack rumah anda. Secara umum, pelaburan hartanah sewa adalah mengenai aliran tunai, bukan mengenai pertumbuhan ekuiti, jadi anda perlu memberi tumpuan kepada pendapatan tunai bulan dan bulan.

Saya cadangkan mengira dua cara ini. Pertama, kirakan aliran tunai tahunan berdasarkan sewa sebenar yang anda harapkan untuk menerima dari rakan sebilik atau penyewa. Nombor ini mungkin negatif, tetapi ia akan memberi anda idea yang baik berapa banyak yang anda sebenarnya akan bayar untuk perumahan. Seterusnya, kirakan aliran tunai sebenar berdasarkan sewa yang anda boleh terima jika anda tidak tinggal di hartanah.

Aliran Tunai Sebenar

Pendapatan operasi bersih sebenar (dari bahagian sebelumnya) ($ 4,440) dibahagikan dengan 12 = $ 370 sebulan.
Pembayaran gadai janji bulanan ($ 100,000 dibiayai pada 3.92% selama 30 tahun) = - $ 473.
Jumlah = - $ 103 sebulan.

Dalam contoh ini, pemilik harta itu perlu membayar $ 103 ke atas perbelanjaan perumahan (ditambah bahagian utiliti mereka).

Aliran Tunai Terputus

Sudah tentu, apabila anda keluar dari harta itu, anda memerlukan harta itu untuk mendapatkan wang untuk bulan dan bulan anda. Dalam kes ini kita melakukan pengiraan yang sama, tetapi kita menggunakan pendapatan operasi yang dilaporkan (pendapatan operasi bersih jika anda tidak tinggal di dalam harta itu).

Pendapatan operasi bersih yang dipertikaikan (dari bahagian sebelumnya) ($ 6,600) dibahagikan dengan 12 = $ 550 sebulan.
Pembayaran gadai janji bulanan ($ 100,000 dibiayai pada 3.92% selama 30 tahun) = - $ 473.
Jumlah = $ 77 sebulan.

Apakah Jenis Aliran Tunai yang Anda Perlu?

Apabila kadar sewa di kawasan anda mula meningkat, aliran tunai anda perlahan akan naik dengan mereka (dalam kebanyakan kes), jadi anda tidak memerlukan aliran tunai yang besar untuk memulakan. Di dunia yang ideal, anda mahu aliran tunai yang dicadangkan sekurang-kurangnya $ 100 setiap harta, tetapi lebih tinggi adalah lebih baik.

Oleh kerana anda bercadang untuk "menggodam rumah" dan tinggal di hartanah selama beberapa tahun, anda mungkin boleh menerima aliran tunai bulanan yang lebih kecil. Berhati-hati dengan ini. Sangat mudah untuk menaksir perbelanjaan operasi bersih anda, jadi sedikit aliran tunai boleh dimakan oleh perbelanjaan yang tidak dijangka termasuk kekosongan atau pembaikan.

Pemikiran Akhir

Penggodaman rumah boleh menjadi cara yang hebat untuk memulakan membina kekayaan dengan hartanah dengan cara yang tidak konvensional. Walau bagaimanapun, anda perlu selesa dengan hakikat bahawa anda tidak akan mematuhi norma sosial "tradisional".

Jika anda baik-baik saja dengan gaya hidup yang tidak konvensional, ini boleh menjadi cara terbaik untuk memulakan kekayaan awal.