Inilah Tuan Rumah Apa Melakukan Pembayaran Sewa Anda Setiap Bulan

Kami mendengar banyak tentang bagaimana sewa mahal di banyak bandar. Tetapi di mana wang itu pergi?

Walaupun sesetengah penyewa mengesyaki ia terus ke dalam kantong tuan tanah tuan tanah, kami ingin meneroka kebenaran - jadi kami bercakap dengan tujuh tuan tanah untuk mendapatkan sampingan cerita mereka.

"Orang ramai suka menjatuhkan tuan tanah kerana beberapa sebab, tetapi tuan-tuan tanah mempunyai banyak perbelanjaan dan sakit kepala daripada kebanyakan orang menyedari, " kata Brian Davis, seorang pelabur hartanah dengan 15 hartanah sewa dan pengasas bersama blog hartanah SparkRental.

Mark Ferguson, broker barang, pelabur hartanah, pengarang dan pemilik 14 hartanah sewa di Colorado, bersetuju: "Walaupun mungkin kelihatan tidak masuk akal bagi sesetengah orang untuk membayar banyak sewa, ingat bahawa tuan tanah perlu membayar perbelanjaan lebih banyak daripada kebanyakan orang berfikir dan lebih daripada banyak tuan tanah berpendapat mereka akan membayar. "

Inilah tuan-tuan tanah perbelanjaan teratas yang dinamakan apabila kita bertanya apa yang berlaku kepada bayaran sewa besar yang anda berikan kepada mereka setiap bulan.

Selain itu, kami mempunyai dua contoh belanjawan bulanan tuan tanah yang sebenar supaya anda dapat melihat dengan tepat angka-angka itu - sesuatu yang perlu dipertimbangkan sama ada anda menulis cek sewa bulanan anda atau berfikir tentang melabur dalam harta sewa anda sendiri.

1. Gadai janji

Jika tuan tanah anda masih membayar gadai janji ke atas hartanya - yang banyak - sebahagian kecil daripada bayaran sewa anda terus ke bank untuk membayar pokok dan faedah.

2. Utiliti

Sesetengah tuan tanah termasuk utiliti di sewa, tetapi orang-orang yang tidak boleh membuat bayaran untuk mereka keluar dari saku.

"Apabila unit-unit itu diduduki, saya mempunyai penyewa saya membayar elektrik, gas, air, televisyen, telefon dan internet," kata Andy Panko, pemilik dua kondominium satu bilik tidur di sebuah kompleks di Woodbridge, New Jersey.

"Walaupun unit itu kosong, masih perlu elektrik, gas dan air. Saya perlu meletakkan mereka dalam nama saya apabila tiada penyewa. "

3. Insurans

Tuan tanah perlu membawa insurans tuan tanah, yang melindungi harta fizikal mereka daripada kemalangan dan kehilangan secara tiba-tiba akibat perkara-perkara seperti kebakaran atau cuaca buruk.

Mereka juga mesti mempunyai insurans liabiliti, yang melindungi aset kewangan mereka sekiranya tuntutan liabiliti, seperti seseorang yang menyaman mereka selepas tergelincir dan jatuh ke atas jalan kaki yang berais.

4. Penyelenggaraan dan Pembaikan

Sama ada wang tunai dan masa yang dibelanjakan untuk membetulkan perkara-perkara itu sendiri atau mengupah kontraktor, penyelenggaraan dan pembaikan kedudukan tinggi ke atas senarai perbelanjaan tuan tanah.

"Kebanyakan tuan tanah boleh bergantung kepada 5 hingga 20% daripada sewa yang diterima menuju kos penyelenggaraan," kata Ferguson.

Kaycee Wegener dari Rentec Langsung memecah ini kepada dua jenis kos yang berbeza:

1. kos tetap anda boleh menganggarkan lebih awal daripada masa, termasuk penyelenggaraan rutin seperti pembersihan, penghapusan sampah dan kawalan serangga, dan penyelenggaraan bermusim seperti memotong rumput, penyingkiran salji dan pembersihan longsoran

2. kos pembolehubah anda boleh mencuba untuk belanjawan tetapi yang mungkin masih mengejutkan anda, termasuk pembaikan dan penggantian perkakas, kerosakan harta benda akibat kecerobohan atau haus dan lusuh biasa, dan kecemasan.

"Banyak penyewa tidak mempunyai pemahaman yang baik untuk berapa banyak kos untuk mengekalkan harta dengan betul hanya kerana mereka belum lagi pemilik harta," kata Deb Tomaro, Associate Broker dengan RE / MAX Properties Acclaimed.

"Pokok itu berharga $ 1,200 untuk dikeluarkan. Bumbung itu ialah $ 8,000. Peti sejuk itu $ 800. Seorang tuan tanah yang baik mempunyai rizab supaya apabila keadaan kecemasan timbul, mereka dapat menangani mereka dengan cepat dan meminimumkan ketidakselesaan penyewa mereka. Tuan tanah yang hanya mengikis setiap bulan mungkin tidak mempunyai peluang untuk membina rizab. "

Dan walaupun pemilik rumah mempunyai simpanan yang dibina, tahun yang buruk masih boleh memukul mereka.

Nick Bowman, pemilik tanah di Colorado selama 15 tahun, boleh memberitahu banyak kisah kejutan yang tidak menyenangkan seperti "penggantian talian pembetung tiba-tiba untuk $ 6K" dan "penyewa yang berlari tepat sebelum Krismas dan meninggalkan haba supaya paip boleh membekukan . Mereka adalah jenis mimpi buruk yang benar-benar boleh mengalirkan akaun simpanan anda. "

5. Memelihara Semuanya Sehingga Kod

Tuan-tuan tanah berkewajipan untuk memastikan harta mereka selamat untuk kediaman, dan ini tidak datang dengan murah. "Perbelanjaan yang berkaitan dengan peraturan" seperti Davis memanggil mereka, termasuk perkara seperti lesen sewa, pemeriksaan mandatori dan yuran pendaftaran tahunan.

"Di Baltimore, di mana saya mempunyai sebahagian besar harta saya," Davis berkata, "Saya perlu mendaftar dan membayar yuran tahunan dengan Negeri Maryland dan Bandar Baltimore. Saya perlu mempunyai pemeriksaan cat utama di antara setiap penyewaan. Saya berharap saya boleh menjual beberapa unit sewa saya, tetapi tiada siapa yang mahu mereka untuk apa yang saya ada di dalamnya; Saya telah dipaksa untuk overdevelop hartanah untuk mematuhi peraturan tempatan. "

James Richards, broker dengan Hot Market Realty di Minneapolis, Minnesota, merasakan sakit Davis:

Saya telah dinamakan bandar kerana tidak cukup bilah rumput setiap inci persegi. (Ya, mereka sebenarnya mempunyai pemeriksa yang mencari omong kosong itu.) Mana-mana rumah yang dibina sebelum tahun 1978 mesti lulus ujian pelepasan plumbum apabila penyewa baru bergerak, walaupun ia telah melepasi pemeriksaan sedemikian sebelum.Kos ujian antara $ 300 hingga $ 500, belum lagi kos yang berkaitan dengan mendapatkannya untuk lulus pertama kali, dan biasanya $ 3,000 hingga $ 5,000 atau lebih jika harta itu memerlukan semua tingkap baru.

Richards juga menegaskan bahawa "denda [dinilai] kepada tuan tanah apabila penyewa melakukan jenayah: titters kejiranan, menggunakan terlalu banyak perkhidmatan kerajaan, meletakkan sampah dalam bekas kitar semula, membolehkan tab plat lesen tamat tempoh, tidak memotong rumput atau trotoar trotoar, dll. Denda tuan tanah biasanya lebih tinggi daripada pesalah. "

6. Cukai dan Yuran

Di samping membayar cukai harta, tuan-tuan tanah juga harus membayar cukai ke atas pendapatan sewa yang mereka terima.

Walaupun mereka menerima beberapa potongan cukai, mendapatkan potongan tersebut sering kali menjadi kos dalam diri mereka (lihat item seterusnya).

7. Pembukuan dan Perakaunan

"Sewaan hartanah datang dengan simpan kira dan sakit kepala perakaunan," kata Davis, "yang menimbulkan masa dan wang. Saya membayar seorang penjaga buku dan seorang akauntan kira-kira $ 4,000 setahun, dan saya masih menghabiskan perbelanjaan 30 hingga 40 jam setahun saya bekerja pada pulangan cukai saya. "

8. Yuran Pengurus Hartanah

Waktu mempunyai nilai juga, begitu banyak tuan tanah mendapati ia paling berkesan untuk mengupah seorang pengurus hartanah untuk mengendalikan urusan sehari-hari pelbagai unit sewaan mereka.

Yuran ini biasanya boleh berjalan dari 8 hingga 12% dari nilai sewa bulanan, menurut All Property Management.

9. Penyewa dan Kekosongan Penyewa

Apabila penyewa berundur, ia membawa satu set kos baru.

"Kekosongan adalah perbelanjaan besar untuk tuan-tuan tanah," kata Davis, "terutamanya dalam pasaran yang tidak begitu panas. Bukan sahaja tuan-tuan tanah perlu melindungi gadai janji semasa menerima pendapatan sewa; mereka juga biasanya perlu mengecat seluruh unit dan menggantikan semua karpet. Penyewa tidak mempunyai insentif untuk merawat lantai atau dinding dengan hati-hati, kerana sukar bagi tuan-tuan tanah untuk menahan wang dari deposit keselamatan untuk menampung perbelanjaan tersebut. "

"Kebanyakan tuan tanah akan menyumbang 5 hingga 15% daripada sewa kepada kekosongan," kata Ferguson.

10. Pemasaran

Dan apabila mencari seseorang untuk mengisi kekosongan itu, tuan tanah menanggung kos seperti yuran laporan kredit, perkhidmatan jurugambar profesional untuk penyenaraian dan banyak lagi.

"Saya melakukan semua pengiklanan dan pemeriksaan penyewa saya sendiri," kata Panko. "Seluruh proses pengiklanan dan pemeriksaan boleh disalurkan kepada ejen hartanah; Walau bagaimanapun, mereka mengenakan bayaran sama dengan sewa satu bulan setiap kali mereka mencari dan meletakkan penyewa. "

11. Yuran Undang-undang

"Semoga tuan-tuan tanah dan penyewa mempunyai hubungan yang sihat dan menghormati antara satu sama lain," kata Panko, "[tetapi] jika tidak dan masalah timbul, anda mungkin perlu menyewa peguam untuk berunding mengenai hak dan remedi anda di bawah perjanjian sewa dan undang-undang sewa negara. Kes yang paling teruk, anda mungkin perlu mengusir penyewa. Itulah proses yang panjang dan mahal "

Richards boleh membuktikannya. "Untuk memfailkan biaya pengusiran sebanyak $ 340 hanya untuk biaya pemfailan, dan anda harus mempertahankan seorang pengacara dengan biaya $ 400 hingga $ 500 per pengusiran," katanya.

"Banyak pengusiran berakhir dengan penyewa mendapatkan peguam percuma dari sesetengah agensi kerajaan untuk melawan pengusiran. Apabila ini berlaku, ia mengambil masa yang lebih lama (hilang sewa) dan kos lebih banyak dalam yuran peguam kerana hakikat bahawa pendengaran biasanya terpaksa berlaku. Saya telah membelanjakan sebanyak $ 1,500 untuk mengusir penyewa. "

Untuk membuat perkara yang lebih teruk, beliau berkata, "Saya tidak dapat melakukan pemeriksaan latar belakang yang cekap kerana peguam percuma yang disebutkan di atas biasanya membuang rekod penyewa, jadi walaupun pemeriksaan latar belakang tidak akan mendedahkan masalah yang akan berlaku."

Davis berada di dalam bot yang sama: "[Di] mana-mana bulan tertentu, saya mempunyai beberapa penyewa yang mengabaikan untuk membayar sewa mereka. Saya kemudian perlu melalui proses penyampaian notis undang-undang, memfailkan perundangan undang-undang di mahkamah, membayar yuran mahkamah, menunggu beberapa bulan untuk tarikh mahkamah muncul - semua semasa membayar gadai janji ke atas harta itu dan tidak menerima sepeser pun daripada penyewa . "

Memecah semuanya

Jadi, apa yang kelihatan seperti ini setiap bulan?

Ferguson menyediakan contoh contoh perbelanjaan biasa seperti pada satu unit di kawasan pinggiran Colorado yang menyewa $ 1,500 sebulan:

• Pembayaran gadai janji: $ 750 sebulan

• Cukai: $ 100 hingga $ 500 sebulan

• Insurans: $ 50 hingga $ 150 sebulan

• Bayaran HOA: sehingga $ 500 sebulan (hanya berlaku untuk kondominiumnya, yang merupakan sebahagian daripada persatuan pemilik rumah)

• Penyelenggaraan: $ 75 hingga $ 300 sebulan

• Kekosongan: $ 75 hingga $ 225 sebulan

"Apabila anda menambah semua kos tersebut ke dalam persamaan," Ferguson menyimpulkan, "perbelanjaan bulanan menjadi $ 1,050 - $ 2,425 sebulan untuk $ 1,500 sebulan dalam sewa."

Richards memberikan pecahan salah satu sifatnya di Minneapolis:

• Cukai harta: $ 300 sebulan

• Lesen sewa: $ 100 sebulan

• Sijil Relau: $ 25 sebulan

• Insurans: $ 100 sebulan

• Denda / pematuhan pematuhan / belanjawan kos bandar: $ 200 sebulan

"Pada harta ini saya mengumpulkan $ 1,250 / bulan," katanya. "Minus perbelanjaan di atas, yang meninggalkan saya dengan $ 525 untuk membayar gadai janji, penyelenggaraan, turnovers, dan lain-lain. Sementara itu, kerajaan membuat $ 400 sebulan dan meningkatkan banyak kos saya yang lain."

Walaupun Richards berharap dia boleh mengenakan bayaran kurang untuk beberapa penyewaannya, tangannya sering terikat dengan perbelanjaan yang berada di luar kawalannya. "Pemikiran bahawa tuan tanah adalah 'kaya' jadi oleh itu akan makan semua kos ini tidak masuk akal," katanya terus terang.

"Dia berada dalam perniagaan untuk menghasilkan wang. Apa-apa perbelanjaan yang ditanggung akan diserahkan kepada penyewa dalam bentuk sewa yang lebih tinggi. Oleh kerana kita semua berada di dalam bot yang sama, saya tidak akan menaikkan diri dari pasaran. Saya lebih suka mengenakan kurang untuk penyewa yang baik dan oleh itu dengan senang hati akan menurunkan sewa saya jika kos di atas bukan sebahagian daripada persamaan. "

Turn Anda: Penyewa, adakah ini membuatkan anda melihat bayaran sewa anda berbeza? Tuan tanah, adakah terdapat perbelanjaan lain yang akan anda tambah pada senarai ini? Sekiranya anda berfikir tentang menjadi tuan rumah, adakah nombor ini akan membuat anda menimbang semula?

Kelly Gurnett adalah seorang blogger, penulis dan editor bebas yang menjalankan blog Cordelia Calls It Quits, di mana dia menyalin percubaannya untuk menghapuskan kehidupannya yang tidak penting dan memberi tumpuan lebih kepada perkara-perkara yang dilakukannya. Ikuti dia di Twitter @CordeliaCallsIt.