Berfikir Mengenai Penyewaan Rumah Anda? 15 Tips untuk Memaksimumkan Pendapatan Anda

Salah satu saluran yang paling besar untuk pendapatan sewa tuan tanah adalah perbelanjaan. Memiliki harta sewa tidak semudah membeli hartanah, mencari penyewa dan menunggu pemeriksaan lemak besar untuk dilancarkan - dan tuan-tuan tanah yang bijak tahu ini.

"Sebaik sahaja harta itu dibeli, ROInya kebanyakannya turun untuk meminimumkan kerugian," kata Brian Davis, seorang pelabur hartanah dengan 15 hartanah sewa dan pengasas bersama blog hartanah SparkRental. "Saya suka memikirkan pendapatan sewa sebagai saluran paip yang anda mahu terus mengalir lancar dan dengan kebocoran minima."

Sama ada anda merancang untuk masuk ke dalam perniagaan tuan tanah atau anda seorang tuan tanah yang berpengalaman, anda mungkin ingin mengetahui bagaimana untuk menjana lebih banyak pendapatan. Kami bercakap dengan pelbagai pakar hartanah untuk mengumpulkan cadangan atas mereka untuk memaksimumkan pendapatan sewa anda.

1. Penyewa Skrin dengan teliti

Salah satu kerepotan terbesar yang kita dengar ialah tuan-tuan tanah menyebut adalah kos (wang, masa dan tekanan) untuk mengosongkan penyewa yang menyusahkan. Pengusiran boleh mengambil masa tiga hingga enam bulan dan boleh dikenakan biaya ke atas $ 5,000, jadi lakukan beberapa kerja pencegahan dengan meletakkan penyewa baru melalui proses pemeriksaan menyeluruh.

Jalankan pemeriksaan kredit untuk memberi anda rasa tanggungjawab kewangan mereka, bersama dengan penyiasatan jenayah dan pengusiran. Juga, lakukan sedikit peninjauan.

"Mengemudi dengan kediaman mereka sekarang," kata Denise Supplee, agen hartanah, pelabur dan bekas pengurus hartanah, serta pengasas bersama SparkRental. "Adakah ia berantakan? Adakah terdapat tin sampah yang dilemparkan - atau lebih teruk lagi, adalah sampah yang hanya menimbun? Adakah terdapat kereta patah lama dengan tag yang telah tamat tempoh sahaja duduk? Bendera amaran besar! "

2. Tenant-Bukti Harta Anda

"Tuan tanah tidak boleh memotong wang dari deposit keselamatan untuk 'haus dan lusuh biasa', jadi mereka perlu melakukan apa yang dapat mereka lakukan," kata Davis.

Ini termasuk melarang pemasangan TV dalam pajakan anda, mengecas perkakasan seperti bar tuala ke kancing, memilih lantai penyelenggaraan yang rendah seperti kayu keras di atas permaidani dan memasang perhentian pintu. Apa-apa yang menghalang penggunaan harian yang munasabah daripada meninggalkan tanda pada harta anda adalah langkah bijak.

Bahan luaran dan luaran yang mudah seperti batu bata dan vinil juga boleh mengurangkan kos penyelenggaraan anda, menasihati Chad Carson, seorang pelabur hartanah dan blogger di CoachCarson.com.

3. Dapatkan Insurans Kanan

Ini harus pergi tanpa berkata, tetapi selalu bermigrasi untuk insurans liabiliti tuan tanah.

"Hanya kos satu tuntutan susah payah boleh mengosongkan akaun bank anda," kata Carson. "Dasar insurans yang baik akan menyewa peguam untuk mempertahankan anda dalam kes tidak mungkin dari tuntutan mahkamah."

Penyunting Penny Hoarder Justin Cupler menyewakan rumahnya yang lama selama setahun selepas keluar, dan dia menambahkan: "Hubungi syarikat insurans anda dan tukar ke dasar struktur sahaja. Kebanyakan dasar pemilik rumah meliputi seluruh isi rumah dan isinya. Jika anda menyewanya kepada orang yang tidak dikenali, tidak perlu memastikan item mereka. Ini boleh menjimatkan kira-kira $ 25 hingga $ 50 sebulan. "

4. Beli Waranti Rumah

“Sekiranya rumah anda lebih tua, perkara-perkara pasti terputus, "Kata Cupler. "(Waranti rumah) biasanya menelan belanja hanya $ 20 hingga $ 50 sebulan dan melindungi anda jika terjadi pecahan yang tidak dijangka yang dapat mengalirkan rizab anda."

5. DIY Setiap kali Kemungkinan

“Mempunyai harta sewa kurang memaksimumkan pendapatan dan lebih banyak meminimumkan perbelanjaanses, "Kata Andy Panko, pemilik dua kondominium satu bilik di kompleks di Woodbridge, New Jersey. "Saya sentiasa berusaha untuk melakukan apa yang saya boleh lakukan secara peribadi terhadap harta saya. Saya sangat berguna dan boleh mengendalikan pembaikan dan pengemaskinian yang paling tipikal. Saya juga melakukan semua pengiklanan saya sendiri (percuma melalui Craigslist), menunjukkan unit saya, dan melakukan semua pemeriksaan latar belakang dan pemeriksaan kredit (melalui perkhidmatan SmartMove TransUnion, yang saya bayar kepada penyewa). "

6. Gunakan Agensi Sewa Dengan Berhati-hati

Sesetengah tuan tanah mencari agensi sewa dan pengurus hartanah bernilai perbelanjaan, kerana mereka menjimatkan masa dan tekanan dalam jangka masa panjang.

"Saya terlalu mudah pada penyewa saya - tidak mengenakan yuran lewat atau memulakan pengusiran apabila mereka berada di belakang. Ini membenarkan mereka untuk berjalan di seluruh saya dan kos saya lebih banyak wang, "kata Mark Ferguson daripada Invest Four Again. "Apabila saya mempunyai tujuh hartanah, saya menyerahkan mereka kepada syarikat pengurusan, dan mereka lebih sukar. Walaupun saya membayar mereka peratusan sewa, kami mengumpulkan lebih banyak sewa dan mempunyai penyewa yang lebih baik. Ia menyelamatkan saya sakit kepala, masa dan wang. "

Sekiranya anda pergi ke laluan ini, pastikan anda mendapatkan yang terbaik untuk wang anda. Cupler mencadangkan membandingkan yuran terlebih dahulu dengan "mendapatkan beberapa agensi yang bersaing untuk perniagaan anda dan cari yang mempunyai manfaat terbaik untuk kos."

Jika anda lebih memilih untuk melepaskan bayaran, terdapat alat yang berguna.

"Menyewa pengurus hartanah mungkin mengambil beberapa sakit kepala daripada berurusan dengan penyewa, tetapi bayaran mereka boleh mengambil hingga 10% dari pulangan anda. Di pasaran harta tanah hari ini, yang dapat mengurangkan aliran tunai anda hingga titik hampir tidak mendapat keuntungan, "kata Callie Hamilton, seorang pelabur hartanah yang suaminya mengasaskan Rentlit untuk membantu rakan-rakan tuan tanah mengendalikan perkara-perkara seperti bayaran automatik dalam talian, perkhidmatan penyelenggaraan, pemeriksaan latar belakang dan membuat penciptaan sendiri.

7. Periksa Hartanah anda dengan kerap

Walaupun anda telah mengupah seseorang untuk mengendalikan pengurusan harian anda, pastikan untuk memeriksa harta anda secara berkala untuk memastikan penyewa anda mengekalkan pelaburan anda dengan betul.

"Berjalan melalui hartanah sekerap yang anda boleh," kata Deb Tomaro, broker bersekutu dengan RE / MAX Properties Acclaimed. "Menukar penuras relau setiap 60 hari adalah alasan yang baik. Itu memberi anda peluang untuk mencari sebarang masalah sebelum mereka berubah menjadi pembaikan yang besar dan mahal. Sebagai contoh, saya tidak dapat memberitahu anda berapa banyak kabinet di bawah dapur sinki telah dibasuh kerana penyewa barang kabinet penuh dengan perkara-perkara dan tidak pernah tahu bahawa ada kebocoran kecil. Kebocoran berterusan selama setahun, dasar tenggelam hancur. Setiap kali saya masuk ke unit sewaan, saya bertanya sama ada saya boleh menyemak di bawah tenggelam untuk sebarang kebocoran, dan saya mengendalikan tangan saya di sepanjang paip untuk memastikan saya tidak merasa bocor. "

Malah memandu mudah untuk memastikan perkara yang dikekalkan di luar boleh memberitahu anda banyak, katanya.

8. Simpan Penyewa Anda Selamat

Di samping pengusiran, kos perolehan adalah tinggi pada senarai barang-barang tuan tanah untuk dielakkan.

"Perbelanjaan terbesar dalam perniagaan sewa berlaku apabila penyewa bergerak keluar," kata Carson. "Penyewa yang tinggal lima atau enam tahun tidak mengadu tentang tembakan di dinding, tetapi untuk penyewa baru, anda perlu cat dan melakukan pembaikan lain."

Pastikan penyewa anda gembira dengan bertindak balas terhadap permintaan penyelenggaraan dengan cepat dan sopan. Jika anda mendapati anda perlu menaikkan sewa untuk memenuhi perbelanjaan bulanan, memberi penyewa insentif untuk melekat dengan anda, seperti peningkatan kecil apabila mereka memperbaharui pajakan mereka, Carson mencadangkan.

9. Dapatkan Paling Rawat Per Kaki Square

"Lebih besar tidak selalu lebih baik di dunia sewa," kata Carson. "Cari hartanah dengan sewa tertinggi bagi kaki persegi. Banyak kali pangsapuri seluas 1,000 kaki persegi akan disewa sama seperti apartmen seluas 1,300 kaki persegi. Tetapi lukisan dan penyelenggaraan berterusan lain akan lebih mahal untuk unit yang lebih besar. "

Atau ikuti contoh Keisha Blair, pengasas bersama Aspire-Canada, dan memberi tumpuan kepada penyewaan hartanah pelbagai kaum, yang "boleh mengurangkan risiko mempunyai tempoh kekosongan yang panjang dengan ketara, mengurangkan risiko kehilangan pendapatan," katanya. "Di rumah pelbagai jenis seperti triplexes, ini dapat meningkatkan potensi pendapatan dan meminimumkan kerugian besar jika seorang penyewa memutuskan untuk meninggalkannya. Walaupun sifat-sifat ini cenderung lebih mahal, mereka cenderung mengungguli pelaburan keluarga tunggal secara signifikan dalam jangka masa panjang. "

10. Jangan Termasuk Utiliti

Jangan sekali-kali memasukkan utiliti yang berubah-ubah seperti haba atau elektrik dalam harga sewa. Jennifer Stahlman of PayLease menerangkan mengapa:

• "Padding harga sewa untuk memasukkan utiliti bermakna anda perlu terlalu mengembangkan sewa di pasaran yang sudah kompetitif."

• "Apabila utiliti dimasukkan, tidak ada insentif untuk penduduk memulihara, membawa kepada bil utiliti yang lebih tinggi."

• "Jika anda tidak menambah cukup untuk menampung semua utiliti, anda perlu membayar perbezaannya."

• "Pembekal utiliti sering meningkatkan kadar mereka, menyebabkan jumlah invois tidak konsisten."

11. Membina Perkara Dalam

Pertimbangkan untuk melabur dalam perabot terbina dalam seperti rak atau sarapan pagi.

"Secara amnya, jika ia tidak dapat dipindahkan, ia tidak boleh dipecahkan," kata pemilik tanah dan pelabur hartanah, Eugene Gamble. "Walaupun pada mulanya lebih mahal, kos dikurangkan oleh bilangan pembaikan yang dikurangkan yang diperlukan kerana penyewa tidak dapat memindahkan potongan mengikut keinginan tertentu mereka. Anda juga menjimatkan masa mencari pengganti atau melakukan pembaikan. "

Carson juga mengesyorkan termasuk banyak penyelesaian storan terbina dalam, untuk sebab yang sangat bijak: "lebih banyak barang = lebih sukar untuk bergerak!"

12. Cas Tambahan untuk Tambah-Ons

Pertimbangkan untuk menyewa mana-mana garaj yang terletak di hartanah anda secara berasingan, Gamble menasihati. "Tidak semua penyewa mempunyai kereta, jadi anda boleh menyewa ruang tambahan itu jika sesuai dan diletakkan sesuai."

Sekiranya anda menyewa penyewa dengan haiwan kesayangan, mintalah mereka membayar yuran haiwan kesayangan satu kali atau bulanan dan bukannya membayar deposit haiwan peliharaan, kata Kaycee Wegener daripada Rentec Direct. "Jika anda meminta deposit haiwan peliharaan, wang itu hanya boleh digunakan untuk membersihkan apa-apa kerosakan yang disebabkan oleh haiwan kesayangan itu, dan baki yang tinggal mesti kembali kepada penyewa ... Walau bagaimanapun, jika anda mengenakan biaya haiwan peliharaan satu kali atau bulanan, anda boleh menggunakan pendapatan mengikut budi bicara anda. "

13. Membentuk LLC

"Perniagaan yang berjaya bermula (dan tetap demikian) dengan meletakkan dirinya sendiri untuk mengurangkan risiko. Perhatikan, jangan 'menghilangkan' risiko, sebab itu mustahil, "kata pengacara dan pelabur hartanah Craig Morgan. Strategi untuk melakukannya:

Mempunyai satu LLC (pilihan entiti yang paling biasa untuk pelabur) untuk pegangan hartanah. Simpan sewa anda di satu LLC; LLC ini tidak bekerjasama dalam projek lain atau menjalankan perkhidmatan lain (mis. kerja kontraktor). Semua LLC memang memegang harta benda.

Jika anda mempunyai portfolio jangka pendek (baca: fix-and-flips), kemudian masukkan mereka di LLC lain. Jika anda seorang pengurus rumah atau pengurus hartanah, maka perkhidmatan itu dilakukan dalam entiti yang berbeza. Yang penting di sini ialah anda menghadkan pendedahan (iaitu liabiliti) bagi setiap LLC. Secara teori, plaintif hanya boleh pergi selepas apa yang ada di LLC / nilai di LLC. Oleh itu, jika anda disaman sebagai kontraktor, plaintif tidak boleh mendapatkan penyewaan anda kerana ia adalah perniagaan yang berasingan dan berbeza.

14. Crunch the Numbers

"Oleh kerana harta sewa adalah pelaburan, ia perlu dianalisis seperti itu," kata Panko. Akibatnya, "lebih penting untuk memaksimumkan kembali daripada untuk memaksimumkan pendapatan. Walaupun anda mempunyai wang tunai yang cukup untuk membeli harta sewa secara langsung, anda biasanya dapat memperoleh pulangan yang lebih baik atas wang anda dengan mengambil pinjaman untuk membayar sebahagian besarnya. "Dia menyediakan contoh ini menggunakan unit sendiri:

Jumlah kos bulanan cukai, yuran penyelenggaraan dan insurans adalah kira-kira $ 525, dan sewa bulanan adalah $ 1,250. Itulah pendapatan bersih bulanan kira-kira $ 725, atau $ 8,700 setahun.

Kos harta kira-kira $ 110,000. Jika saya telah mengeluarkan $ 110,000 penuh untuk membelinya secara langsung, saya hanya akan membuat kira-kira 8.3% setahun untuk pelaburan saya, iaitu $ 8,700 daripada pendapatan bersih yang dibahagikan dengan pelaburan awal $ 110,000. Sebaliknya, saya hanya meletakkan $ 27,500 wang saya sendiri (25% bayaran pendahuluan) dan meminjam sisanya dengan pinjaman 30 tahun. Pinjaman itu adalah sekitar $ 400 sebulan. Jadi menambah bahawa kepada cukai, penyelenggaraan dan insurans bermakna jumlah perbelanjaan bulanan saya adalah $ 925.

Dengan sewa bulanan sebanyak $ 1,250, ini bermakna pendapatan bersih bulanan saya hanya $ 325 sebulan, atau $ 3,900 setahun. Walau bagaimanapun, ia menyamai pulangan 14.2% setahun, iaitu $ 3,900 daripada pendapatan bersih dibahagikan dengan pelaburan awal sebanyak $ 27,500. Jadi dengan mengambil pinjaman daripada membelinya secara langsung, pendapatan saya dikurangkan tetapi pulangan pelaburan saya meningkat.

Yang berkata, anda masih perlu tahu apa yang anda masuki: "Perlu diperhatikan bahawa meminjam wang meningkatkan risiko memiliki harta sewa," tambah Panko. "Sebagai contoh, walaupun unit itu tidak berpenghuni selama berbulan-bulan dan, oleh itu, tidak menghasilkan apa-apa pendapatan, pinjaman itu masih perlu dibayar setiap bulan."

Seperti mana-mana keputusan perniagaan yang kompleks, jika anda rasa kepala anda mula berputar, sebaiknya berunding dengan seorang profesional.

15. Gunakan Cuti Cukai Anda

Terlalu banyak tuan tanah terlepas dari penjimatan kerana "mereka tidak tahu apa perbelanjaan yang dibenarkan" apabila ia berkaitan dengan pecah cukai, kata Gamble. "Tuan tanah boleh menuntut segala macam rehat untuk pemeliharaan harta benda mereka dan dalam pembayaran balik gadai janji. Ketahui apa yang boleh anda lakukan, atau sewa akauntan hartanah yang berpengalaman. "

Turn Anda: Adakah anda mempunyai harta sewa? Apakah petua lain yang akan anda tambah pada senarai ini?

Kelly Gurnett adalah seorang blogger, penulis dan editor bebas yang menjalankan blog Cordelia Calls It Quits, di mana dia menyalin percubaannya untuk menghapuskan kehidupannya yang tidak penting dan memberi tumpuan lebih kepada perkara-perkara yang dilakukannya. Ikuti dia di Twitter @CordeliaCallsIt.