Bagaimana Tiada Kos Pembiayaan Kos Kerja

Dengan kadar faedah yang begitu rendah, dan semakin rendah pada hari itu, ramai orang berfikir tentang pembiayaan semula rumah mereka. Salah satu kaedah yang digunakan oleh syarikat gadai janji untuk memberi insentif kepada pembiayaan semula ialah Refinance "Tiada Kos". Kebanyakan orang tahu bahawa mendapatkan gadai janji melibatkan kos: yuran, escrow, penilaian, dll. Apabila mengira pulangan anda untuk pembiayaan semula, kebanyakan orang melihat penjimatan yang disedari berbanding kos ini. Walau bagaimanapun, kini terdapat syarikat yang mengecualikan yuran ini - untuk harga.

The Old School Refi Math

Apabila anda membiayai semula, anda perlu membayar semua yuran. Berikut adalah pecahan beberapa yuran biasa dan jumlah mereka untuk pinjaman $ 400,000.

• Yuran Pengeluaran: $ 1,190
• Faedah Prabayar: $ 384
• Insuran Banjir: $ 19
• Bayaran Cukai: $ 65
• Escrow: $ 450
• Rakaman: $ 25
• Bayaran Dokumen: $ 20

Jumlah keseluruhan: $ 2,153

Itulah banyak yuran. Jadi, jika anda akan mendapatkan pinjaman ini dibiayai semula, ia akan dikenakan bayaran sebanyak $ 2,153.

Katakan kadar semasa anda adalah 5% selama 30 tahun tetap, dan anda akan menurunkannya kepada 4% selama 30 tahun tetap.

Anda bayaran bulanan semasa ialah $ 2,147. Sekiranya anda membiayai semula kepada 4%, bayaran bulanan baru anda ialah $ 1,910 - simpanan sebanyak $ 237 sebulan. Oleh itu, anda akan mendapat kembali wang anda dengan kos pembiayaan semula dalam masa kira-kira 9 bulan.

Adalah penting untuk diingat bahawa anda boleh menambah tempoh pinjaman anda - jika anda berusia dua tahun, anda kini kembali ke pinjaman 30 tahun - jadi ini memainkan peranan dalam kadar yang dikurangkan. Oleh itu, anda membayar faedah pada jangka panjang, tetapi kerana ia pada kadar yang lebih rendah, anda biasanya menyimpan di sini.

Tiada Kos Refi Matematik

Mari kita anggap struktur pinjaman yang sama seperti di atas, dengan yuran yang sama. Dengan pembiayaan semula tanpa kos, anda tidak akan mendapat kadar terbaik, anda membayar kadar yang lebih tinggi. Pada asasnya, yuran anda akan dimasukkan ke dalam kadar faedah, dan syarikat akan dibayar balik melalui pembayaran faedah yang lebih tinggi.

Oleh itu, jika anda mahu membiayai semula tanpa kos, kemungkinan besar anda hanya boleh mendapatkan kadar pada 4.5%. Ia akan menurunkan bayaran bulanan anda kepada $ 2,027, yang masih merupakan simpanan $ 120 sebulan. Bagaimanapun, di sinilah penting bagi anda melihat jumlah faedah yang dibayar dan melihat kesepakatan yang anda terima.

Jumlah Faedah Dibayar pada 4%: $ 287,478

Jumlah Faedah Dibayar pada 4.5%: $ 329,626

Adalah penting untuk memahami bahawa ini adalah lebih dari 30 tahun, dan kebanyakan syarikat akan menjual pinjaman anda dalam masa 1 tahun, sehingga mereka tidak akan sepenuhnya menyadari perbedaan tersebut. Oleh itu, mereka akan mengira nilai bersih semasa pembayaran anda untuk mendapatkan angka semasa yang lebih realistik.

NPV pada 4%: $ 10,811

NPV pada 4.5%: $ 11,869

Yang mana lebih murah?

Sekarang anda melihat matematik, yang lebih murah di depan? Nah, tawaran yang lebih baik di depan sebenarnya adalah pembiayaan semula kos yang tidak berkesudahan, kerana NPV adalah $ 11,869, tetapi wang itu digunakan untuk bayaran anda, jadi bank hanya melihat $ 9,716 ($ 11,869 - $ 2,153).

Anda perlu ingat bahawa broker akan mendapat komisen mereka, dan bank akan menyedari keuntungan semasa mereka berdasarkan nombor ini. Oleh itu, dengan membuat mereka membayar yuran anda, anda membuat lebih baik daripada bank.

Walau bagaimanapun, sepanjang hayat pinjaman, anda kehilangan, kerana anda membayar $ 42,148 lebih banyak minat. Dan, jika anda mengira NPV $ 42,148 lebih 30 tahun, dengan diskaun sebanyak 0.5% (perbezaan antara keduanya), nilai jika negatif, yang bermaksud bahawa anda tidak akan menerima pulangan wang untuk membuatnya, dan ia bukan keputusan yang optimum.

Pokoknya

Intinya ialah anda biasanya perlu membayar kos anda sendiri untuk mendapatkan kadar terendah. Walau bagaimanapun, anda harus bertanya kepada diri sendiri soalan-soalan ini:

• Sekiranya ia bebas, dan ia lebih rendah daripada apa yang anda bayar sekarang, mengapa tidak?
• Sekiranya ia bebas, dan harga turun lebih banyak, bolehkah anda membiayai semula semula tanpa kos dan menyimpan lebih banyak lagi?
• Sekiranya ia merupakan pelaburan dan penyewa anda membayar minat anda, adakah anda begitu peduli dengannya, terutamanya jika tidak ada kosnya?